三角事务所博士分析美税务变化!

房88美国房产联合三角事务所举办的美国房产投资税务讲座完美落幕啦,身为美国注册税务师、美国邵尔大学教授、美国三角会计师税务所的特邀主讲嘉宾——牛志文博士为大家带来了精彩的房产税务讲座,重点分析了特朗普税改对房产市场的影响并热情的回答了网友的提问。错过现场直播的朋友,可以在这里看到精彩的讲座回顾~万万不可再错过啦~下一期【湾区房产分析专题讲座】敬请期待。以下是讲座的文字版重点:首先感谢房88这个平台提供这个宝贵的机会,房88美国房产为华人购买美国房产提供了很大便利。今天,我要给大家介绍美国税务的基本框架,特别是投资美国房地产所涉及到的税务问题,中美在税务方面的协定,特朗普总统税改对美国税务的影响。什么是美国的税务居民和非税务居民?尽管你是中国公民,但是你在美国滞留超过183天,那你就成为了美国的税务居民了!具体计算方法是:本年度超过31天+过去一年待的天数除以3+再上一年待的天数除以6。成为美国的税务居民,那么你所有的收入都要缴纳美国税务了!中美两国的税务协定:中国留学生在美国学习,前五年不计入时间;访问学者、教授、博士后,前三年的收入不交社保税和医保税;没有成为正式美国居民的留学生,享有5000美元的免税额中美税务制度不同,会计制度也不一样,美国的会计制度叫GIAP,中国叫CIAP,记账比较复杂。房地产相关税务问题:美国房产号称最大的省税方式,投资房可以折旧、管理费、维护费用等等,投资房赚了钱也基本不用缴税,深受华人喜爱!投资美国房产性价比高,稳定性好,不怕亏。外国人可以自由购买、出租、出售房地产,租金收入和卖出时的增值收入要缴所得税。预扣税30%,可以向税务局申请豁免。购置期:印花税,律师费、其他费用持有期间:房地产税、保险税、物业费出租期间:个人所得税出售时期:资本利得税、交易税、预缴所得税、律师费、其他费用有的州没有州税、房产税,所以购买的时候需要找一些税率低或没有的州。单身人士的7级税率,特朗普税改后会变成4级美国各州的所得税、州税不一样,可以根据税率选择州。外国人出租美国房产产会承担:房产税、租金所得税。美国还有遗产税、赠与税、营业税、薪资税等等美国卖房时要注意资本利得税,算法:净资本得利=房屋售价-购房成本-装修成本-之前交易时的佣金-出售时的费用(广告、推广);投资房地产要等待一年以上!以公司名义买房!建议投资美国房产最好价格在30万左右,房贷利息决定你适用哪种缴税方式。房地产是抵税大户!维修和装修有什么区别?维修可以一次性减掉,装修(改进)不能一次性减掉。注册公司购买遗产不存在遗产税的问题了,而且特朗普税改之后遗产税会渐渐取消。继承房地产也要按长期资本利得计算。总结:对于购买美国房产来说,利大于弊!具体税改方案可以参考:特朗普“减减减”税改方案出炉,在美华人喜忧参半!1、公司税率大幅度降低,以后可以考虑以公司名义购房。2、房贷利息抵减额上限下降,50万美元以下的房子更加吃香。3、废除遗产税,对华人来说意义重大。下一期【湾区房产分析专题讲座】敬请期待~~~万万不可再错过啦~

近年来,越来越多的中国高净值人士通过海外置业的方式来配置资产。然而让人比较头疼的是,海外置业所涉及的税种名目繁多,税金也各不相同。那么,北京侨外专家就以几个主要国家为例,为您的海外置业算一笔细账。

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外国人在美国持有物业怎样更合理呢?是用自己名义、公司名义、还是用小孩名义持有呢?

很多在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是:房产应该放在谁名下?这个是大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别,中国人喜欢把房产放在孩子名下,但是美国大家不愿意这么做,这是为什么呢?因为小孩子在成年之前是没有任何法律执行效力的。孩子过了十八岁他就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候,如果房产是在孩子的名下会牵涉到一个问题:在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字,那这个房产是卖不掉的,父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。

有些人会认为:我的房子反正是要给孩子的,所以也就不讲什么控制权了。但是大家没有考虑到另一个非常重要的问题:
年轻人的各方面风险比成年人要高。第一,他们可能会败掉。年轻人如果名下很多资产,若喜欢乱花钱,就容易犯罪或者是走向不好的方面,这个概率很高。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二,离婚,如果孩子跟配偶离婚,孩子的一半的资产就会被分去,因为在美国离婚,分资产是很常见的。第三,被起诉,美国的官司非常常见,被起诉、被告。孩子输了官司,孩子名下的资产也会被诉走的。

房产放到孩子名下,在美国还会有赠予税的问题。

以上”败掉离掉告掉税掉”,就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主要原因。所以不建议把房产给孩子,特别是在孩子小的时候就给他。

海外置业需要缴纳那些税?北京侨外专家为您算一笔细账

不知道从什么时候开始,去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择,尤其是次贷危机后,美国的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长,2010年,中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元,2014年,这个数字已经达到286亿美元的高位。

那么非居民外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢?

从以上几点考虑,建议非居民外国人在美国投资房产使用一个美国的公司所谓的有限责任公司LLC去持有这些房地产。这在法律上的重大意义就是有限责任制。

有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢?这个时候他可以起诉的资产仅限于你投到这个LLC上的资产,而不会起诉到你其他在美国或在中国的名下的其他个人资产。因为在美国,房客起诉房东这种案子是常见的。而且大部分的州,都是属于房客优惠州,如果房客起诉房东通常是房东输房客赢。所以,你在自己名下的地产在美国出租风险是有的。

另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义:在卖这个物业的时候,房价的13.33~15%的资本利得税税金不会被预扣,也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿回这笔钱。用这个周期,拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。预扣的税金是没有任何利息的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两点角度考虑,用LLC持有美国的物业是具有重大意义。而且,由于公司的股份是美国国税局定义的非实业、无形(Intangible
esset)资产,非居民外国人的父母亲把公司的股份赠予给孩子是没有赠予税的负担的。身为非居民外国人的父母亲将來也不会有无形资产也要交遗产税的负担了。

非居民外国人non resident alien税务:

税务上符合non resident
alien身份,在美获取的联邦公债利息、银行利息、买卖股票或共同基金得到的资本利得收入
capital gain,不用付税。银行及股票经纪行不用交30%的withholding
tax。但这些资产是要交遗产税的。

外国人没有社安号,在银行或股票经纪行开户时,填写W-8BEN表,证明其为外国人,且每三年一填,不然,银行扣缴其withholding
tax。

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当然,相对国内来讲,美国房产确实有价格便宜、租金高等优势,但有也有很多的风险,常见的比如有:房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等,这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险,中介则一般都不会主动提示,同时投资者自己也是很容易忽视。

美国税种:

通常,外国投资者需要了解以下三种单独的美国税种。它们分别是所得税、遗产税、赠与税。

1.所得税

美国针对年净收入征收所得税,税率一般只占企业或个人收入的15%,但最高能达到35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税,它只占个别纳税人收入的15%,但是却可能高达企业纳税人收入的35%。所得税其中包括:

房产的资本利得税

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例作出申明,则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得,进而能享受与美国居民同等的税率。

根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%。

值得一提的是,如果出租房产在出租期间有做折旧,当此房产卖出时,之前所做的折旧金额需要被收复,并课与25%的税率。

三角事务所博士分析美税务变化!。房产的资本利得税预扣

外国人购买房产时,无需交付预扣税。只有当出售房产时,才需交纳预扣税。

根据1980年外籍人士房地产投资法案(Foreign Investment in Real Property Tax
Act of 1980,
FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。如果房产卖价低于30万美金,并且买方购买后将作为自住屋,则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得,仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时,多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税,则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

2.遗产税

非居民外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款和自己拥有的人寿保险保单不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、现金、债券、房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有六万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年14000元免赠与税的条例,可是他们仅有六万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予,所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。遗产税的税率可能高达净值的45%。
当非居民外国人某人死亡,并且其房地产赠送给其他人,该房地产属于遗产的一部分,死者需缴纳遗产税。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者,应适用遗产税。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。

3.赠与税

非居民外国人只有将在美国国内的产业作赠与才需要考虑赠与税的问题,且要看产业是「实业」(Tangible
Assets) 抑或是「非实业」(Intangible
Assets)。房地产属于实业,赠与时需要付赠与税,银行存款账户、人寿保险或公司股份、股票都属于「非实业」,故赠与時没有赠与税的问题;非居民外国人将自己在美国的房地产物业作赠送,要按美国税例办理,外国人只有每年每个受赠人$14,000的免税金额,超出的赠予金额都有礼物税。

非居民外国人赠送给非居民外国人配偶的美国房产,一年的上限是149000美金,赠送给公民或是居民外国人则没有赠送的额度上限。非居民外国人没有一生549万美金赠与免税额的优待。

美国国税局对于公民和居民外国人赠送的行为制定纳税规定是,财产范围:全世界。一生捐赠免税額:549万,赠予者负责支付赠与税,受赠者也可以同意由其负责支付该税款。赠予配偶或者慈善事业可以完全免交赠与税。根据赠与纳税法律,一年赠与之免税额大小每年都会变化。2017年每一个人在一年内可以赠与任何人$14,000而完全没有赠与税问题,14000元也不算在一生捐赠的免税额之内,也不需要申报国税局。此项赠与豁免金额没有受赠人数限制,也没有限制受赠人必须与您有亲戚关系。夫妇两个人每年可以赠与任何人$28,000。赠与价值在限额以上时,必须对限额以上的价值纳赠与税。

公民和居民外国人送给非居民外国人配偶的资产一年的上限是149000元,赠送给公民,或是居民外国人配偶,则没有赠送额度的上限。

根据以上的说明,如果你是非居民外国人,保障你在美国的资产,并取得一个置产是没有所得税、没有遗产税、没有赠与税等等税务好处的資产就是美国的人寿保险;先不说美国的人寿保险也有性价比高,保本,储蓄,理财,投资,优惠借贷,退休收入……等等的功用外,用美国的人寿保险做财务杠杆、加速财富累積的极大化、保障资产传承家族的财富,拥有美国的人寿保单也是最明智的决定!

遗产税高昂 移民美国免税额度更大

容易忽视的风险一:不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产,需要缴纳30%的个人收入税。

最近几年,美国房价的飙涨吸引了不少中国投资人。美国标普的数据显示,美国房价已连续多个月比去年同期增长6%左右,5月份的成屋均售价更是创下三年来的新高。然而在享受美国房产升值的同时,投资人需要对美国“天网恢恢疏而不漏”的税收体系多加注意。总的来说,在美国置业所涉及的税有以下几种:

有很多投资人是不具有美国身份的,美国税法规定,对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税,而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣,这项税收的负担是很重的,而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话,这个风险是必须考察清楚的。

房产交易税和房产税

当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税,虽然其累进税率最高达35%,因为可以降低纳税基数,一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,而美国的律师费是比较贵的。

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有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税,但这种方式风险更大,可能面临罚款甚至是刑事责任。

在美国购房时,不少美国地方政府要求购房者缴纳一次性的房产交易税,税费从科罗拉多州的0.
01% 到哥伦比亚特区的2. 2%
不等,但也有密西西比等15个州“法外开恩”对此不予征收。房产税是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。各州的房地产税率有所不同,大约在1%到3%之间。

有的投资者可能会问,如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗?确实不错,但此时你作为美国的税务居民,山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!

在美国海外置业,需要缴纳1%到3%的房产税

容易忽视的风险二:非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。

赠与税和遗产税

当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税,累进税率的。如果持有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至于28%,比如50万美金购买的房产,以70万美金出售,获利20万,需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》,为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大,将征收相当于房产交易价格10%的预收税,也就是7万美金,完成交易后,再进行抵扣。

美国税法规定,每个人每年可向任何人赠与最多价值14,000美元财物,一生则总共有549万美元的生前赠与额,如果超过此额度,
则需要缴纳赠与税,税率为18%到45%(各州不同)。遗产免税额也是549万美元,税率也可高达45%。赠与额和遗产免税额是加在一起算的,也就是说,生前用掉的赠与额死后就从遗产免税额中扣掉。这意味着,如果生前赠与子女100万美金,那么死后就只有449万美元的免税额了。当然,549万美元的免税额度是针对美国居民的,对于没有移民美国的中国投资人,仅有6万美元的免税额。

容易忽视的风险三:美国房屋交易成本很高,除了需要缴纳高额税金外,各种费用也是非常高的,有的费用由买方支付,有的费用由卖方支付,在选择作为投资时,你的房子会需要将来卖出获利,因此一定不能忽视。

资本利得税

费用一、中介佣金。出售房产时,一般中介佣金由卖方支付,而且美国的中介佣金远高于国内,达4-6%,而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子,如果需要卖掉,得支付12-18万人民币的中介费。

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费用二:产权保险,在美国做房产交易时,一般都会购买产权保险,以防止当产权出现纠纷时,可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右,也就是说50万美金的房产,保险费可能高达1.5万人民币左右,每个州都不一样,譬如纽约可能需要0.6%还多,而加利福尼亚则只需要0.4%多一些,在西海岸,产权保险一般都由出售方购买,而在其他州,则一般由买房人承担。

如果投资人在房产升值之后想将其出售套利,那么就需要缴纳资本利得税了。如果在购房后一年以内卖掉,所得利润需交短期资本所得税,这个税率与卖房者个人所得税率相当,税率为10%到39.6%,共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉,所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%,高收入阶层是20%,低收入阶层则不需要缴纳此税。但如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所,出售者则可获得25万美元(对单身)或50万美元(对夫妇)的资本利得税豁免份额。除此之外,投资人如果将房屋出租获利,也需要向政府缴纳个人所得税。

中国投资者往往会觉得产权保险没必要,这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为:产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前,一般都会请专业人士进行产权调查,这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查,绝大部分美国人人还是会购买产权保险,因为一旦导致诉讼,损失是非常难以控制的。

用之于民众 英国市政税服务公共

还有很多其他费用,如下表:

在英国置业,印花税是一笔较大的费用支出。英国法律规定,房地产买家必须在房产交易完成的30天内缴纳印花税,只有这样房产买卖交易才能获得政府的最终认可。印花税的多少和房屋的售价有关:

费用项目

在英国,所有的房产每年还要向所在地方政府上缴市政物业税,用来支付地方政府公共服务设施,如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。根据物业总价的不同,市政物业税的额度也不同。通常情况下,英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。不过,在很多情况下,房主可以申请减免市政税。比如,如果房客全部为全日制学生,可申请免交;如果房子没被出租,且并不是房主的主要居住用地,也可申请减免。

费用金额

和美国一样,英国也存在资本利得税。但该税只针对购房出租的房产。也就是说,出售自住房时所获得的收益,不必缴纳资本利得税。同样的,如果出租房产收取租金,那么租金所得也需要缴个人所得税。

中介佣金

海外置业需要缴纳那些税?来侨外海外生活规划服务展吧,我们为您税务规划

25000美金

出租需缴税 西班牙房屋自住成本低

产权保险

2015年,西班牙政府修订了移民政策,只要购买50万欧元以上的房产,即可全家三代一起移民西班牙。这样的宽松政策吸引了许多投资人前往西班牙置业。那么,购买西班牙房产要留意哪些税费呢?

2500美金

首先,在购买新房时要一次性缴纳房价7%左右的增值税。如果购买的是二手房,则需要在购房合同成立后三十天内缴纳总房价1%到2%的印花税。其次,在房屋持有的过程中,业主需要每年定期缴纳一定的房产税,税费根据地方不同在0.4%到1.10%浮动。第三,对于拥有西班牙房产的于非自住居民,
如果房产有出租收入,
则需缴纳出租净收入的24%的个人所得税;如果房产没有实际出租,
政府则会每年会按一个交税基数(评估价值的2%或1.1%)的24%来征税。所以在西班牙,如果是自住的话,房屋的持有成本是非常低的。

律师费

西班牙购房移民正火热,海外置业的税务规划不可忽视

2000美金

侨外移民税务专家表示,总体来说,各国的税法与纳税人的身份有密切关系,身份不同,法律、规定也不一样。一般来讲,本国的税法都会对本国人比较有利,特别是在遗产税和赠与税方面,当地公民能享有许多非永久居民所没有的好处。所以,侨外移民建议您在海外置业配置全球资产的同时,不妨移民当地,配置一个当地的身份,这样不仅可以在纳税上有很多优惠,还能享受当地的教育、养老等各种社会福利。

登记费

在不同的国家置业,所需要缴纳的税种也各不相同,即使在同一个国家,税金也会因房产所在地区的不同而有所区别,所以海外置业的税务问题还是非常复杂的,一定要提前找税务专家做好税务规划,以避免因为信息不明而产生的重复纳税。以上就是北京侨外专家为您介绍的移民海外需要交税的精彩内容。北京侨外专家建议投资人选择正规的移民中介,北京侨外坚持严格的标准甄选项目,让高净值人士的海外资产配置更加安心。

100美金

房检费

500美金

产权调查费

300美金

公证费

300美金

勘察费

200美金

房屋估价费

300美金

总费用

31200美金

占比

6.24%

容易忽视的风险四:非美国税务居民的遗产税风险,可能导致资产大幅度折损。

案例:钱先生的孩子到美国上高中,钱太太陪同,但她的绿卡还在申请中,同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月,钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现,要继承这套房产,他们需要缴纳近30万美元的遗产税!

很多国人购买美国房产,都是用个人名义直接购买,那么如果房产持有人死亡,根据美国税法的属人兼属地原则,就必然面临遗产税的风险。

如果持有人是美国税务居民身份,那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额,只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻,则两个人至少有超过千万美元的免税额,相当于人民币六千万以上,因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪,遗产税的规划就是一个很系统的工程,我们在这里暂时不做探讨。

我们要提醒的是很多国内的投资者,并不具备美国身份,他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产,虽然不受任何限购政策限制,但需要特别注意的是:

美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税,且免税额仅6万美金,税率最高达40%,如果持有人一旦身故,他持有的美国房产如果需要继承,则将面临高达40%的遗产税率,资产面临大幅折损。

有的投资人可能会提出,我提前将财产赠与给子女呢?因为美国税法规定:“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定:“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等,需要缴纳赠与税”。

那么如何解决呢?对于自己不是美国税务居民,但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士,可以采取直接赠与资金,然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话,将来如果出售该房产时,还可能有25万美元的资本利得税的免税额。

对于既没有美国身份,又没有近亲属是美国身份的投资者来说,一般有三种通用方法:

方法一、联名持有房产,当一个持有人死亡后,房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。

方法二、生前出售房产,因为美国税法规定,对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的,因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产,及时将房产变成现金,则主要成本就是资本利得税,只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%,最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税,税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产,将来他需要变现的时候,还得再缴纳资本利得税。

但这个方法有两个致命缺陷:

缺陷一、如果持有人意外死亡,根本不可能预见,当然不可能提前出售房产;

缺陷二、就算是病危时临时处置,处置时也得和死神赛跑,仓促出售房产,必然也会导致房产的贱卖处理。

方法三、用LLC公司持有房产,同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司,再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后,可以直接在离岸地办理股权转让,而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产,则结构需要更复杂一些。

LLC架构示意简图

同时当需要出售持有的房产时,只需要缴纳LLC公司的相关税费即可,而且可以很好的保证实际控制人的隐私,规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士,最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构,虽然需要付出一定的时间、精力和费用,但对于长期安全持有资产非常有必要。

在此笔者提示投资者,在进行海外地产投资时,因为经济环境的不同,一定不能直接套用国内的投资经验,比如笔者曾经听一位英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产,声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家和一个成熟城市化的国家,其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。

同时由于我们对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉,而中介一般为了迅速成交,往往不会告知全部风险,而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。

因此我们在进行投资前,最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承,是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。

作者简介:

刘长坤

中国私人银行家俱乐部监事长

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