发改委专家:我国土地城镇化快于人口城镇化

现在,新城运动已经深入到了县城,在城市新区出现楼盘空置成为一种很普遍的现象。一线城市的情况可能会好一些,二三线城市更加严重。  我们应该认识到,在城镇化的过程中,适当超前发展房地产有一定合理性。特别是新城建设,不同于老城区改造过程中出现的回迁房项目,回迁房项目的情况是房子一盖起来,就会有人入住。新城建设不可能等到人都进来了再建房子,从征地拆迁到建设启用一般也要三五年。  现在的关键问题在于,城镇化过程中的新城建设,无论是规划设计,还是实际的建设步伐,都显得太过超前了。一些城市希望在未来几年扩张一倍的人口,同时,建设相当于目前城区一倍甚至两倍的新城,但政府的愿望并不能决定人口流动的方向和速度,因此一些地方出现空城、鬼城在所难免。  按照最近几年的经验,城镇化率每年提高一个百分点的目标是可以期待的,有些地方却规划城镇化率每年要提高两个百分点甚至更高,按照这种意愿制定的城镇化发展规划,肯定要出问题。我们需要加强新型城镇化的科学规划,人口转移的目标、城市扩张的规模、土地出让的计划、产业布局等都要协调起来统筹考虑,不能拍脑门一味追求大干快上。  另一个关键问题在于,新城建设必须与产业培植同步进行。我国过去的经验是,先发展产业,产业发展起来了自然会形成人口的流动,然后城镇化也得到发展,城市功能不断完善(一些钢城、煤城等资源型城市尤其如此)。现在,很多地方都出现了为了城镇化而城镇化的倾向,这就是诸如鄂尔多斯康巴什这样的地方,房子建起来了,人气却不足的原因所在。  很多地方老城区已经没有多少发展空间,特别是一些历史文化名城、古城,出于保护的目的,在老城区之外建设城市新区,也是国际上通行的做法。不过,必须注意的是,在开发新城的过程中,需要根据自身的基础和资源禀赋,进行产城融合,特别是同步规划建设“社区”和“园区”。一边建房,一边招商引资、引进企业、发展商业,才能聚拢人气,才能有效避免空城、鬼城的现象。  此外,还应该关注进城农民的职业培训。新型城镇化不仅要把农民吸引进城,让他们在城里有房住,还要让他们在城里有事做,而且还要胜任自己的工作,还需要向他们提供机会均等的公共服务和社会福利,这样才能真正实现进城农民的市民化。这就是目前学界的共识——新城城镇化的核心是人的城镇化的真正内涵。  要实现“人的城镇化”,必须完成进城农民的四大转变:一是职业的转变,由农业进入非农产业,从务农种地变为务工和从事服务业;二是居住地的转变,由分散的农庄到集中的城镇小区;三是身份的转变,由农民变为享受城市公共服务和社会福利的市民;四是生活方式的转变,由闲散自在的田园生活转变为行为高度约束的文明城市生活。  相对于城里的工作岗位来说,进城农民的文化素质和技能将是一个大问题,目前普遍存在的“用工荒”“技工荒”,很大程度上反映了城市转型升级对用人素质的更高要求。要实现新型城镇化,进城农民必须能够胜任城镇提供的工作岗位,而城里的工作岗位所需要的学历和素质相对要高很多,因此,针对进城农民的职业培训也将成为新型城镇化的一大挑战。  总体上,我们认为推进新型城镇化,让进城农民融入城市生活,不仅要解决户籍制度、产业培育、住房建设等问题,更要重视教育培训提高“新市民”文化素养这些深层次的问题。  作者为中国区域经济学会秘书长、社科院工业经济研究所工业布局与区域经济研究室主任

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在郑东新区“复活”的同时,其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

发展改革委宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所副所长高国力说,我国当前的城镇化存在一个突出问题,即土地城镇化快于人口城镇化。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为,城市的发展是有一定规律的,有自发的过程,也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体,尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动,城市才有活力,城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

在22日由中央人民广播电台经济之声、央广网主办的《大国大时代——中国经济十月谈》系列时事报告会上,高国力说,1996年,我国城镇面积是1.3万平方公里;到2011年,扩大到5.3万平方公里,增长了3.1倍;而同期的城镇人口,仅从3亿增加到6.9亿。一些地方政府把农村用地征用为城镇用地,占用了大量的耕地、基本农田,来发展各种各样的产业,导致很多城市土地城镇化的速度非常快。但由于城镇人口没有同步增长,就出现了没有人气的新城、新区,乃至所谓的空城、“鬼城”。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来,新区建设起来,也不能立刻住人,配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件,都需要时间。郑东新区的今天,恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

高国力说,按照国家统计局的统计,到去年年底,我国的城镇化率达到52.6%,但这一数字不仅包括户籍城镇人口,还包括在城市居住、打工超过半年以上的人口。而真正具有城镇户籍、享受城镇基本公共服务的人口只有35%。这两个数字的差距就是长期工作、生活在城市的2.6亿农民工。

如何给鬼城纠偏?

高国力说,人口城镇化滞后,带来了不少问题。“很多‘80后’‘90后’农民工,在城里辛辛苦苦打工攒钱,回到农村盖一套房子结婚,然后又进城打工,那套房子只是在过年时住,平时都是闲置。他们在城里住地下室,但他们在农村的漂亮的二层楼、三层楼却大量闲置。此外还有留守儿童的问题等等。”

有观点指出,“空城”、“鬼城”的出现,反映了当前城镇化流于房地产化的倾向,城镇化的核心是人的城镇化,目前的做法方向偏了。

高国力认为,我们今后的城镇化,需要由不重人、不重质量、不重效益的传统城镇化,向注重集约、绿色、智能、以人为本的新型城镇化转变。在今后一段时期,我国城镇化率还将不断提高,每年将有约1300万人口要从农村进城。我们要重视城镇化率的提高,但更要关注目前已经在城里生活的2.6亿农民工的生存状况,要解决他们进城之后的就业、住房、看病、上学等问题。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,对城市的定位,不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说,短期内一定数量的空置,是为城市建设做出的提前量,这一类算不上“鬼城”。

他认为,确实有一些地方,违背了经济规律,本来应该容纳10万人,结果造出了容纳100万人的规模,这就是名副其实的“鬼城”了。

对于如何给“鬼城”纠偏,上海易居研究院研究员严跃进认为,首先,要给房地产去“功利”,既要防范“GDP第一”的政绩观的出现,也要防范地方政府借机大肆卖地的行为;其次,要有一个新常态的意识,比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上;最后,需要有务实的精神,比如在城产融合过程中,通过落户政策、社会福利保障制度等,引导人口流入此类新城。

威尼斯app,此外,严跃进认为,培育新市民任重道远。举例来说,部分进城农民的文化素质和技能都不高,对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质,提高此类群体的收入等,能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

鬼城如何复活?

据《投资时报》报道,“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示,全国391个城市的新区规划,人均城市建设用地197平方米,已建成区人均城市建设用地达到161平方米,远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日,据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示,90%的中国地级市正在规划新城新区,部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍,“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

牛凤瑞表示,“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌?牛凤瑞给出了一个公式:鬼城改变面貌的时间,等于其依附的主城区的发展势头,除以主城区与鬼城的距离。换句话说,主城区发展势头越强劲,依附于主城区越近的“鬼城”,越容易“摘帽”。

严跃进分析,鬼城能否复活,要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市,此类城市出现“鬼城”,在于资源供给过度,忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到,关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市,比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房,结果产生了大量空置房。第三类是城市重心转移背景下的城市,比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移,此类新城未来出现繁荣,是必然的。

那么,具体哪些鬼城正在“复活”,或者已经“复活”?开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”?《每日经济新闻》将制作《“鬼城”“复活”白皮书》,供投资者参考。
◎每经记者 王杰 发自北京

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