中国缺房子吗?地产大佬潘石屹:严重过剩了

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财经新逻辑NO.24作者:邓新华本期硬逻辑:1、鹤岗房价表明,房价只是经济发展的结果。2、中国的土地供给存在巨大的结构性错配,应该正视这一错配,而不是怪炒房者。3、更灵活的土地供给机制、稳健的货币才能缓解居住困难。黑龙江鹤岗市的房价这几天刷屏了。鹤岗一个“东山沿河北小区”,一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万,折合一平方米326元。总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。这个价格,连北京房价的1%都不到。但是,有人会去鹤岗买房吗?答案很显然:罕有人去。鹤岗房价表明,正确的经济逻辑是这样的:正是因为大多数人不愿意买房或者买不起房,房价才会低。房价只是经济发展的结果,而不是原因。此前“财经新逻辑”提出这一观点,被很多网友质疑。鹤岗房价证明这一观点恰恰是对的。很多一二线城市的人们盼望房价大跌,好让自己买得起房。在供给没有增加的情况下,如果房价真的大跌,当然会有一小部分人获益,但对于大部分人来说,房价下跌恰恰是经济下滑的结果,而经济下滑,其实会使得大部分人更加买不起房。未来中国是否有可能遍地都像鹤岗那样,房价很低但却没有人买?任何可能都是存在的,但如果真的真的出现了那种情况,那绝对不是普通人的福音。鹤岗的情况也再次表明,中国的土地供给存在非常大的结构性错配。看统计数字,好像中国人的人均住房面积非常高,2016年人均住房建筑面积就达到了40.8平方米,这使很多人相信,房价高完全是炒房者炒高的,只要打击炒房者,普通人就能买得起房子了。但实际上,中国有很多鹤岗这样的地方,它们的人口是净流出的。它们抬高了人均住房面积,但那些住房面积并没有多大意义。而在人口净流入的一二线城市,土地供给却完全不能与人口流入相匹配。这样那样的管制,这样那样的借口,限制了这些地方的土地供给增加。比如,2018年,深圳全年出让商品住宅用地8.6公顷,供应保障性住房用地21公顷,全部算起来29.6公顷,而深圳2018年新增常住人口49.83万,每位新增常住人口对应的的新增住宅供地面积,人均才新增0.59平方米。但就算这样,还是有不少人说大城市房子过剩,都是炒家抬高了房价,可见缺乏经济常识的人还是挺多的。更糟糕的是,一些一线城市不仅受到各种土地供给管制的束缚,而且为了适应这种土地管制,还大肆往外赶人,这完全是本末倒置。炒家为什么不去炒高鹤岗的房价?当然是因为炒家并非万能的。他们只能顺应价格趋势,而不是制造价格趋势。是人口净流入的大城市不灵活的土地供给和货币政策给了炒家机会。房地产税、限购、限贷等等措施,的确能降低房子的价值,但丝毫不能缓解住房困难。要缓解大城市的居住困难,只能靠更灵活的土地体制、更稳健的货币。否则,骂死炒家也毫无意义。财经新逻辑:用坚实的经济逻辑解释真实的世界。中国经济的美好未来建立在每一个网友的理性选择上。

领导一句话,房子是拿来住的,不是拿来炒的。给地产定了调子。买不起房的人似乎一下看到了曙光。真是这样?

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先看个段子。

房子到底够不够住,很难用一个标准的数据来给出答案,比如人均比如总量再高,可能也有人会说自己被平均了。而且几乎没有谁嫌自己的房子大和多的。从感官上来看,大家都是不会满足现状的。这也成了很多人拿此说事,房地产刚需也就成了永远的话题,在他们的观点里,房子不够住,房价还得涨。

如果说过去的调控更多的是从调控房价入手,那么如今的调控应该说是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,在稳定大局下,市场的归市场,保障的归保障,也就是说,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度…

记者:请问这是你第一次买房吗?

但是在5月21日“潘谈会”上,SOHO中国董事长潘石屹给出了自己的理解。潘石屹表示,20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,我国人均住房面积已达到37平米,“这和发达国家的水平一样”。“到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了”。“从5.7平米增加到37平米,这个年代已经过去了,这个是我对中国房地产的一个基本判断。今天的房地产还能不能做?可以做,不是说去增加多大的量,是创造出来不一样的产品这才是最重要的”。

如果说过去的调控更多的是从调控房价入手,那么如今的调控应该说是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,在稳定大局下,市场的归市场,保障的归保障,也就是说,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,最终实现人们的住房梦。

客户:不是的。我已经买了好几套房。

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也就是说,单纯靠调控房价而且是稳定房价的情况下,在大城市很多人可能根本就无法解决住房问题,指望房价下跌买房也不现实,所以,调控才在民生这一块做出了调整,比如说有些城市已经开始把保障的比例放到了最大化,似乎这才是最佳解决百姓住房问题的思路,买得起的可以通过商品房或共有产权住房实现,实在无力承担的可以享受保障性质的房子。

记者:现在继续买房是看好楼市继续上涨吗?

对于房子够不够住,这已经不是潘石屹第一次表达自己的态度了。此前,地产大佬潘石屹曾指出房子非常多,中国的住房已经严重过剩。

所以,调控的倾斜度变了,更倾向于双向调控,一方面是从需求和供给,一方面是从保障和市场。

客户:涨不涨到不重要,主要是住。

听了潘石屹的37平米的平均水平,大家先不要急着喷,你可能又会说“我的37平哪去了?”对于大家被平均的感受是非常理解的。房子总量是不缺,可是自己却一平都没有,但一平均还能分很多,人人都有安逸的房子居住了,这就好比你跟马云的财富一平均还能很多亿呢!那么问题来了,既然总量不缺,也就意味着有些房子并没有被利用起来,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,房子是用来住的,如果不是用来住,那么可能就要通过一定的手段把空余的房子推向市场了。

以前,一提到供需矛盾,相信多数人也跟着开发商和专家的思路跑,而且也几乎似乎没啥争议,那就是多供地不就好了吗?土地供给上去了,房子供给不就上去了吗?房子多了房价不就稳定了吗?

记者:你已经有好几套房子了,还不够住吗?

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日前,《2019年新型城镇化建设重点任务》指出,在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市。“允许农村集体经营性建设用地入市会增加供地面积,使得土地价格下跌,从而达到稳房价的效果。”中银国际研究有限公司董事长曹远征表示,当前调控房价主要是从控制需求入手,但更核心的调控应该是增加土地供应。

客户:不是我的问题。因为房子是拿来住的,不是拿来炒的。但很多人买不起房子,他们住哪呢?所以我在能力范围内多买几套,然后租给买不起房的人住,为更多人有房住尽点力。

无独有偶,5月8日,中介大佬、链家董事长左晖也表示:“中国人今天已经不缺房子了,基本已经解决了房子的居住问题。从全国的户房数量来看,房数已经超过了户数。所以我们今天的核心问题在于,房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布,实际差异是非常巨大的。”

我觉得这位专家的话还是大部分有道理的,只是很容易被误导。比如说农村集体建设用地入市的确会增加供地,很多人通过集体建设用地解决住房或租房问题,将很大程度上缓解商品房市场压力,理论上房价是会下跌的。

记者:你是好人

建设银行董事长田国立也曾表示,“房子真的盖够了,我搞了一辈子金融,现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位接盘了吗?”

于是很多人开始不分青红皂白天天嚷嚷多供地多供地,可是地供上去了,然而还是缺口很大,那房子到底去哪了?并没有真正解决房地产市场问题。

虽是段子。但也是事实。我们常常将购房者分为首套住,改善自住,投资,投机。其实是不对的。目前所有的限购政策都是在打击后两者,而顺带着影响了改善需求。那么打击他们真的能抑制房价吗?

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况且我们要知道,土地是真的可以随便供给吗?你想要多少就可供多少吗?显然不是。更何况如今的真正刚需还有多少?如果不是,那房子就被炒房和投资给消化了。

任何商品的价格都是由市场供需决定的。房子一直处于供不应求的状态。那么抑制房价首先应加大供给,而非抑制需求。加大房子供给就得加大土地供给,加大土地供给地价自然会受到影响,地方政府是不希望看到。因为太过于依赖土地财政。所以政府在土地供应上是非常严格的控制输出,捂地惜售。在供给不能改善情况下只能拿需求开刀,拼命出台限购政策抑制需求。但抑制需求的结果就是暂时稳住房价,但过一阵子就会暴涨,然后继续加码,再过一阵子又喷发一下。而且周期越来越短,说明政策效能不断降低。这反而害苦了很多本来早已打算购买房子的人,看到政策出台以为房价会降,结果房价总是忽然就喷发,还没来得及反应,以前够交的首付已经只够个定金。这其中,媒体推波助澜,从来都没有客观分析过楼市,都是唱衰一直,误导了大批人。当人们发现政策无效,被市场充分教育后便想方设法买房,这就是为什么政策效能越来越低,抑制周期越来越短。所以一切不以加大供给的抑制房价都是耍流氓。从惜售的角度看,谁是最大的炒房者,一目了然。

无论他们怎么说,你说房子不缺,很多老百姓自己还是买不起房子,你说房子很缺,但是好像盖再多的房子跟他们也没关系,因为盖得再多也轮不到他们头上,他们依然买不起。

地产大佬潘石屹表示,20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,我国人均住房面积已达到37平米,“到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了”。也就是说,刚需时代已经结束了。

政策无法分辨出谁是自住谁是投资投机。虽然你设置各种门槛以便筛选出炒房者,但人民群众的无穷智慧总是有办法绕过防线而诺曼底登陆。如果一个人第一次买房多买了几套,但一直没出售,你说他是炒家还是刚需?如果一个人买了一套房然后又卖了他是不是炒家?或许他是要钱看病,或者救急,或者离开去其他地方。能一一划分清楚吗?而且炒房者并没有推高房价。他们只是有慧眼,顺应市场规律,进行低买高卖。之所以顺利的能低买高卖,是因为市场需求非常旺盛。倘若市场需求冷淡,炒房者估计早已偃旗息鼓。逻辑是因为市场需求火爆才诞生炒家,而不是因为炒家炒的市场火爆。就像春运的票贩子,大医院的号贩子,著名明星演唱会球赛等的黄牛,都是因为市场需求旺盛导致。为什么炒家都是在一二线城市,而三四线城市难觅踪迹?炒家并不罪恶,他们赚取差价同时也承担相应风险。这就是市场,有那么多观望者犹豫不决,自然也有人看到趋势顺势而为。真正大家所说的炒家,其实只占购买者里的九牛一毛。他们根本不可能左右房价。

所以,我们完全没有必要去评价他们的话时跟你对号入座,他们说的是一个大时代的问题,是一个时代共性,而不是讲你的个体。所以你觉得被平均也好还是觉得他们说得不对也好,但是他们却讲出了一个事实,那就是,中国房地产那个大拆大建的时代过去了。潘石屹说,刚需房地产时代结束了。左晖说,中国房地产大开发、大建设的时期已经过去。事实上,买得起房的也早就买了,真正的刚需可能也不再混迹于市场了。

威尼斯app,7月31日,国家统计局发布报告,2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平。大家不喜欢听平均数,因为自己被平均了,这就说明了问题。为何大家并没有享受到这么高的面积?那就说明一定有人享受到了更多的面积。

再次强调,一二线城市房价节节高是因为供给不足而需求旺盛。为何一二线城市需求会旺盛,因为人口持续流入,人口持续流入是因为一二线城市有着其他城市无法比拟的资源优势和机会。你买的只是单单能居住的房子吗?其实更多的诉求是附着在房子上看不见的资源。比如教育,医疗,就业,婚嫁等。所以在这些城市,教育医疗住房连演唱会都有人赚取涨幅中的一杯羹。你能说是他们推高了医疗价格教育价格演唱会价格吗?显然,从经济学规律上是讲不通的。如果这群人有这样的本领,那多好,哪个行业不景气,请他们去炒一炒就火爆了。会吗?

他们都说出了一个房地产核心问题,那就是总量够了,我们必须弄清楚,既然总量够为何你还没房子?事实上,盖了再多的房子也会被投机者消化。因为只要有炒房者存在,即使供应再多的土地和房子,也能被消化掉,因为炒房者炒的不是房子,炒的是钱,多少房子都能被钱所吞噬。所以,盖再多的房子只要人们的观念没变,炒房者就会利用这一点制造紧缺。只要刚需被炒房者牵着鼻子走,他们就有利可图。

炒房者大量存在着表面上增加了市场需求,却极大稀释了真正的住房需求,更多的是靠资本运作或加杠杆来实现了炒房。有人说过,靠人是塞不满房子的,但靠钱可以,供需关系是次要的,主要是限制炒房,如果炒房不限制,增加土地供应只不过是让那些炒房的体量更大。

所以,并不是炒家炒高了房价,是房价在长得规律中被人看到有利可图。抑制投资,不但不会抑制房价,反而会伤及无辜。使那些本身可以购房但因为政策忽变却被拒之门外的人错失购房好时机。尤其是从异乡去大城市奋斗的人们。一道指令,购房梦碎,意味着落户梦碎,意味着附着在这上面的很多资源无法享受。

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说白了,供给再多的土地,能不能盖成房子是未知数,盖了房子能不能真正到了你手里还是另一回事。因为在炒房市场下,已经无法用所谓的供给多价格低来评判了。因为,多大的供给只要人们买房的观念没变,都能被炒房者的资本所消化掉。之前的国土部就说过,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

若是真心说房子是拿来住的。那么房子就不应该推向市场,而是政府分配,但分配到头来价格依旧是涨,只是价格变成了其他形式而已。只要是商品,只要它在涨价的规律里,那么投资和投机是必然会有。越打击越存在。说明有利润。羊群逐草人群逐利,本性使然。而且,从经济学角度看,根本不存在什么炒家,什么投资和投机的区分。通通称为投资者。只是投资时间长短不同而已。

如果大家能被潘石屹的一句“刚需房地产结束”所点醒,或许房地产才能真正迎来大的变革,倒不是说不需要你去买房了,而是没有必要被忽悠。我也经常说,任何忽悠你赶紧买房或忽悠你千万别买房的人都是不负责任的,因为根本不清楚你自己的情况,所以这种极端的说法要么不是针对你说的,要么就是纯粹忽悠。真正的刚需有钱有资格当然可以买,但对买的要求是越来越高。将来市场会越来越稳定,也不用过分担心大涨大跌,炒房者也会退出。

所以,增加供给是必要的,但是更要严格管控好供给的输出方向,如果都是让炒房者囤房,那么再多的房子也不够她们囤的。如果是多供地就能解决高房价问题,这么简单的道理,真的就没必要有专家的存在了。

该如何去用市场的手段对这些总量进行合理分配。而且,左晖更是说出了一个本质,核心问题在于房子的分布上不够均匀。无论如何,房子总量那么多,那么多闲置,一定有市场或财税的手段把这些房子逼向市场,成为有效供给,至少,炒房者别再用刚需来为自己壮胆了!

中银国际研究有限公司董事长曹远征还表示,用地并不一定要盖成商品房,完全可以租赁房的形式出现。长此以往,后续公租房、廉租房市场的供给会增加,会对商品房价格带来一定压制。另外,未来也需要增加租赁房的融资安排,这区别于传统商品房的开发融资渠道,需要创造新的金融工具。

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对于那些幻想着多供地然后炒房的主可以死心了,未来即使供地也要考虑到不能全盖成商品房,在长效机制建立起来时,租购并举一定是其中重要组成部分。这样,想炒房的也不能再指望多供地达到自己的目的,从而把房子再炒一番。想买房的普通购房者也可以根据自己的实力去选择不同的居住形式了。

城镇化程度确实还有很大发展空间,但不能因为房地产发展就得出房价大涨的结论。房地产还有春天,还有很大提升空间,但不是高房价的春天,而应该是老百姓的住房春天。所以大家谈的根本不是一个话题,房子缺,缺的是好房子,缺的是大家住得起的房子。

增加土地供应是对的,但是要增加什么样的土地,或者增加的土地有没有真正到刚需或改善购房者手里,这是教训,更是目标。

原标题:这样就能买得起房?专家:调控房价的核心是增加土地供应

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