威尼斯app北京中介卖万能险搭售柬埔寨房产 称年化收益率40%

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用约6万美元买一份保险,3年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子,每月还能躺着收获1万人民币的租金,5年后可以拿回保费——这疑似上市公司粤泰股份(600393.SH)想出的融资宣传手段。近日《华夏时报》记者卧底发现,其融资对象主要为老年人。
(原标题:北京中介卖万能险搭售柬埔寨房产 宣称年化收益率40%粤泰股份卷入)
华夏时报 记者 陈锋 宋婕
北京报道用约6万美元买一份保险,3年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子,每月还能躺着收获1万人民币的租金,5年后可以拿回保费——这疑似上市公司粤泰股份(600393.SH)想出的融资宣传手段。近日《华夏时报》记者卧底发现,其融资对象主要为老年人。北京卓尔房地产经纪有限责任公司(下称“卓尔地产”)称,独家代理了粤泰股份在柬埔寨金边市逸园北区东塔2号楼项目(下称“逸园2号楼”)的销售权。其称,粤泰股份出于融资考虑,允许其以万能险“3年交房,5年返本”的形式卖房,5年下来收益率将超过200%,且有上市公司股东及实控人作担保。一位国际经贸专家称,授权销售保险产品,双方都要有保险牌照,且险种要经过银保监会的备案。公开资料显示,授权书上的两家公司(粤泰城、卓尔地产)均没有保险牌照,该险种也未在银保监会备案。粤泰股份公开披露的信息中并未体现这一合作,记者以投资者身份咨询时,其证券事务部工作人员在核实后承认卓尔地产拥有逸园2号楼的代理权。记者随后对公司发送采访函,请其进一步说明具体的合作方式和资金流向,但公司否认了与卓尔地产的关系。买保险送房子卓尔地产在寸土寸金的北京CBD——国贸建外SOHO租用了半层楼。该公司员工每周花3天的时间集中为投资者讲解上述房产投资。近日,《华夏时报》记者以投资者身份卧底宣讲会现场。宣讲会现场墙上张贴着粤泰城有限公司(下称“粤泰城”)的授权书,包含中英文双语。中文部分写明,卓尔地产有权就逸园2号楼万能险进行北京市场的推广及销售。日期为2019年4月3日,落款是粤泰城及其董事杨硕,加盖的是柬埔寨文的蓝色公章。粤泰城即是粤泰逸园的开发商,是粤泰股份在柬埔寨设立的子公司。粤泰股份则是广州的一家老牌房地产企业,也是首家进行境外销售商品房的国内地产商。记者当天参加的宣讲会现场大概有100位听众,绝大多数是老年人。他们大多积极配合地与台上讲师进行互动。该讲师称,逸园2号楼在金边市的位置相当于北京的三环内,毗邻名校、医院、商场、工业园区和机场,租金收益高,房产增值空间大。投资者购买万能险投资房产,可以实现3年交房,5年返本。卓尔地产一位姓刘的副总向记者提供了保险合同,保险名为“逸园通(北区)(万能险)”,由香港粤泰人寿保险有限公司(下称“粤泰保险”)提供,保期5年,收益是投保人在逸园2号楼的SOHO单位选定的一套房,保费根据房子不同的套内面积,有5.35万、6万、6.8万美元三档。合同约定的最晚交房日期是2022年12月11日。若延期未交付,投保人有权要求获得4.5万或4.7万美元的赔偿。其中特别提到保费付讫后不得退保。刘姓副总告诉记者,逸园2号楼项目有1800套房,皆为商住两用的期房,将在10月22日开始施工建设,付款方式是全款付清或三期免息。卓尔地产提供的资料显示,粤泰保险是一家依据柬埔寨王国法律成立并有效存续的人寿保险公司。但记者未在公开资料中找到该公司与粤泰城或粤泰股份之间的关系。另类融资手段根据卓尔地产的说法,投资者只需要将5万或6万美元借给粤泰股份,5年后不仅可以拿回本金,还能收获一套同等价值的房产,享受租金收益,投资的年回报率超过40%。这样的投资理财真的存在吗?卓尔地产的讲师在宣讲中解释为,开发商建设楼盘都需要到银行办理抵押贷款,柬埔寨的企业贷款年利率是10%-12%。逸园2号楼项目的市值以8亿美元计算,若以贷款的方式融资,每年至少需要付8000万美元的利息,5年共4亿美元。而以万能险的形式筹资,年利率大概是6.6%,成本可以减少近1.5亿美元,对开发商和投资客是双赢。万能险的形式虽减少了1.5亿美元的利息成本,但开发商却损失了8亿美元市值的房产,看起来并不是一笔划算的买卖。另一名讲师告诉《华夏时报》记者,提供万能险,开发商5年内会有高达8亿美元的稳定资金,可以支持几个项目同时进行。“国内地产公司的资产负债率很高,像某大型地产商可以达到200%,粤泰可以控制在60%到70%之间,很安全。”同时她称,1800套房源是分批销售,目前老板只与粤泰股份争取到250套房子以万能险的方式销售,基本售罄了。后期若粤泰股份不需要此方法筹资,就会取消该售房方法。卓尔地产的柴姓总经理为了给在场的投资者吃“定心丸”,称粤泰股份的子公司鑫源矿业有限公司为万能险提供了担保。他说,鑫源矿业是粤泰股份在柬埔寨的金矿开采企业,有27吨黄金和12吨白银的存储。他重点指出,粤泰股份的第二大股东广州粤泰控股集团有限公司及实际控制人杨树坪个人,均以无条件、不可撤销的连带责任,为万能险提供了担保,非常安全。粤泰股份中报显示,粤泰控股所持上市公司的股份全部处于被质押状态。杨树坪曾因涉嫌信息披露违法违规,在8月被证监会立案调查。上市公司涉嫌违规《华夏时报》记者致电粤泰股份证券事务部,其工作人员称卓尔地产确实有逸园2号楼项目的代理权,但他不清楚其销售模式,也不清楚粤泰保险与上市公司的关系,以及第二大股东和实控人是否对万能险进行过担保。一位柬埔寨的房产中介告诉记者,他所知的粤泰股份的两个地产项目,金边港迟迟未动工,逸园虽在施工,但工期很慢,后期可能无法按期交房,“据说是资金出现了问题”。粤泰股份公告显示,截至2018年12月31日,粤泰城经审计的总资产为2800万美元,负债则达到3000万美元。公司的现金流也很紧张,截至6月30日,公司经营活动、投资活动产生的现金流都是负向,筹资活动产生的现金流是316万元,期末现金余额只有235万元。卓尔地产提供的授权书上显示,其获得的是粤泰城委托的万能险的销售。一位国际经贸专家告诉记者,粤泰城的注册地在柬埔寨,跨国境授权保险的销售权给国内公司,首先需要柬埔寨中国使领馆的签字,认证其授权行为的合理性。他特别强调,授权销售保险产品,必须是一家有资质的保险公司,委托给持有专项牌照的保险经纪公司,且险种要经过银保监会的备案。根据天眼查,卓尔地产的经营范围与保险并无关联。粤泰股份公布的粤泰城的经营范围也未提及保险。北京市中银律师事务所律师刘晓亮认为,若卓尔地产代销的万能险不合规,要搞清楚粤泰股份与卓尔地产的合作方式,授权协议有没有限制销售方式,以及最终的资金流向。《华夏时报》记者就更多细节问题以采访函形式发送至粤泰股份的信披邮箱。公司回复称,卓尔地产与公司无任何关系。

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摘要
用约6万美元买一份保险,3年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子,每月还能躺着收获1万人民币的租金,5年后可以拿回保费这疑似上市公司“粤泰股份”600393.SH想出的融资宣传手段。

华夏时报记者宋婕 陈锋 北京报道

用约6万美元买一份保险,3年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子,每月还能躺着收获1万人民币的租金,5年后可以拿回保费——这疑似上市公司粤泰股份(600393.SH)想出的融资宣传手段。近日《华夏时报》记者卧底发现,其融资对象主要为老年人。

北京卓尔房地产经纪有限责任公司向百名老年人推销“买保险送房”的万能险产品——只需用约6万美元买一份粤泰股份境外保险公司的万能险,就可以在3年后获得一套粤泰股份在柬埔寨金边市开发的房产。公司称投资者5年后可以全额拿回保费,每月还能躺着收获1万元人民币的租金。本报曾刊发系列报道对此提出质疑。

北京卓尔房地产经纪有限责任公司(下称“卓尔地产”)称,独家代理了粤泰股份在柬埔寨金边市逸园北区东塔2号楼项目(下称“逸园2号楼”)的销售权。其称,粤泰股份出于融资考虑,允许其以万能险“3年交房,5年返本”的形式卖房,5年下来收益率将超过200%,且有上市公司股东及实控人作担保。

卓尔地产称得到了上市公司粤泰股份的授权,并称有粤泰股份股东、子公司及实控人为万能险提供担保,此举是为了给上市公司融资。

一位国际经贸专家称,授权销售保险产品,双方都要有保险牌照,且险种要经过银保监会的备案。公开资料显示,授权书上的两家公司(粤泰城、卓尔地产)均没有保险牌照,该险种也未在银保监会备案。

粤泰股份此前虽在官方回复中否认了与卓尔地产的关系及万能险送房一事,但《华夏时报》记者掌握的最新情况显示,目前卓尔地产仍在采用上述方式推广销售粤泰股份逸园2号楼项目。同时,多名投资者及卓尔高层皆称可用人民币直接在境内付款。

粤泰股份公开披露的信息中并未体现这一合作,记者以投资者身份咨询时,其证券事务部工作人员在核实后承认卓尔地产拥有逸园2号楼的代理权。记者随后对公司发送采访函,请其进一步说明具体的合作方式和资金流向,但公司否认了与卓尔地产的关系。

相关专家表示,若粤泰股份与卓尔地产之间的合作果真存在,双方涉嫌多项违法行为。

买保险送房子

被曝光后仍在销售

卓尔地产在寸土寸金的北京CBD——国贸建外SOHO租用了半层楼。该公司员工每周花3天的时间集中为投资者讲解上述房产投资。

种种迹象显示,粤泰股份与卓尔地产存在关联。

近日,《华夏时报》记者以投资者身份卧底宣讲会现场。宣讲会现场墙上张贴着粤泰城有限公司(下称“粤泰城”)的授权书,包含中英文双语。中文部分写明,卓尔地产有权就逸园2号楼万能险进行北京市场的推广及销售。日期为2019年4月3日,落款是粤泰城及其董事杨硕,加盖的是柬埔寨文的蓝色公章。

在卓尔地产的产品宣讲会上,公司工作人员曾向《华夏时报》记者出示粤泰股份的授权书,内称卓尔地产有权就柬埔寨金边市逸园北区东塔2号楼万能险进行北京市场的推广及销售。授权方是粤泰城有限公司,即粤泰逸园的开发商,也即粤泰股份在柬埔寨设立的子公司。

粤泰城即是粤泰逸园的开发商,是粤泰股份在柬埔寨设立的子公司。粤泰股份则是广州的一家老牌房地产企业,也是首家进行境外销售商品房的国内地产商。

粤泰股份公开披露的信息中并未体现这一合作。2019年10月16日,记者以投资者身份咨询时,其董秘办工作人员在核实后承认,卓尔地产拥有逸园2号楼的代理权。次日,记者就双方之间的合作致函粤泰股份求证,粤泰股份却进行了否认。

记者当天参加的宣讲会现场大概有100位听众,绝大多数是老年人。他们大多积极配合地与台上讲师进行互动。该讲师称,逸园2号楼在金边市的位置相当于北京的三环内,毗邻名校、医院、商场、工业园区和机场,租金收益高,房产增值空间大。投资者购买万能险投资房产,可以实现3年交房,5年返本。

为何一家公司,面对不同人士的求证,会给出不同的回答?

卓尔地产一位姓刘的副总向记者提供了保险合同,保险名为“逸园通(北区)(万能险)”,由香港粤泰人寿保险有限公司(下称“粤泰保险”)提供,保期5年,收益是投保人在逸园2号楼的SOHO单位选定的一套房,保费根据房子不同的套内面积,有5.35万、6万、6.8万美元三档。

在记者发稿第二天,2019年10月19日,卓尔地产的总经理柴聪敏找到记者称,粤泰股份实控人杨树坪的儿子、粤泰城的法人杨硕将采访函转发至卓尔,由卓尔代为回复相关问题。粤泰城对卓尔地产的授权书上落款的也是杨硕的名字。

合同约定的最晚交房日期是2022年12月11日。若延期未交付,投保人有权要求获得4.5万或4.7万美元的赔偿。其中特别提到保费付讫后不得退保。

柴聪敏在得知粤泰股份极力否认两家公司之间的合作之后很疑惑,同时他一口咬定双方的合作关系。

刘姓副总告诉记者,逸园2号楼项目有1800套房,皆为商住两用的期房,将在10月22日开始施工建设,付款方式是全款付清或三期免息。

卓尔地产提供的保险合同显示,上述万能险由香港粤泰人寿保险有限公司提供,公司英文名是HK
YUETAI LIFE INSURANCE
PLC,是一家依据柬埔寨王国法律成立并有效存续的人寿保险公司。

卓尔地产提供的资料显示,粤泰保险是一家依据柬埔寨王国法律成立并有效存续的人寿保险公司。但记者未在公开资料中找到该公司与粤泰城或粤泰股份之间的关系。

粤泰股份子公司粤泰国际集团,在官网上公布的公司发展历程中,出现了“2017年HK
YUETAI LIFE INSURANCE
PLC成立,是在湄公河地区服务中资利益的综合性区域保险集团”的内容。

另类融资手段

粤泰国际集团的官网还称,其在柬埔寨持有粤泰人寿牌照。粤泰人寿的产品是财富安赢保险——投保人可购买粤泰逸园的任意物业后选购该保险,合同期为5年,年收益12%,3年交楼后享有使用权,5年后返还总保费,收获一套房产产权。该人寿险的内容与卓尔地产描述的万能险“3年交房5年返本”基本一致。

根据卓尔地产的说法,投资者只需要将5万或6万美元借给粤泰股份,5年后不仅可以拿回本金,还能收获一套同等价值的房产,享受租金收益,投资的年回报率超过40%。这样的投资理财真的存在吗?

卓尔地产在境内销售的万能险是否就是粤泰股份子公司人寿险险种财富安赢保险?

卓尔地产的讲师在宣讲中解释为,开发商建设楼盘都需要到银行办理抵押贷款,柬埔寨的企业贷款年利率是10%-12%。逸园2号楼项目的市值以8亿美元计算,若以贷款的方式融资,每年至少需要付8000万美元的利息,5年共4亿美元。而以万能险的形式筹资,年利率大概是6.6%,成本可以减少近1.5亿美元,对开发商和投资客是双赢。

北京市盈科律师事务所律师吴振举告诉记者,境内个人办理购汇时,不得用于境外买房,这是一种变相把境内资产投资于境外投资项下的活动,涉嫌违法。

万能险的形式虽减少了1.5亿美元的利息成本,但开发商却损失了8亿美元市值的房产,看起来并不是一笔划算的买卖。另一名讲师告诉《华夏时报》记者,提供万能险,开发商5年内会有高达8亿美元的稳定资金,可以支持几个项目同时进行。“国内地产公司的资产负债率很高,像某大型地产商可以达到200%,粤泰可以控制在60%到70%之间,很安全。”同时她称,1800套房源是分批销售,目前老板只与粤泰股份争取到250套房子以万能险的方式销售,基本售罄了。后期若粤泰股份不需要此方法筹资,就会取消该售房方法。

同时,记者通过多方消息证实,卓尔地产目前仍在推广销售逸园2号楼万能险。若真如粤泰股份官方说法,卓尔地产与其无关,为何公司在得知此事两个多月后仍不加以阻止,而任由卓尔地产打着上市公司的招牌开展活动?

卓尔地产的柴姓总经理为了给在场的投资者吃“定心丸”,称粤泰股份的子公司鑫源矿业有限公司为万能险提供了担保。他说,鑫源矿业是粤泰股份在柬埔寨的金矿开采企业,有27吨黄金和12吨白银的存储。他重点指出,粤泰股份的第二大股东广州粤泰控股集团有限公司及实际控制人杨树坪个人,均以无条件、不可撤销的连带责任,为万能险提供了担保,非常安全。

资金流向成谜

粤泰股份中报显示,粤泰控股所持上市公司的股份全部处于被质押状态。杨树坪曾因涉嫌信息披露违法违规,在8月被证监会立案调查。

天眼查显示,卓尔地产的经营范围不涉及保险业务,不具有保险相应资质。柴聪敏并未否认记者的这一质疑,他表示,在他们公司购买万能险的投资者需要到柬埔寨交钱;若本人无法前往,需要与卓尔地产的员工签署委托书,委托后者代为到柬埔寨交钱。

上市公司涉嫌违规

卓尔地产的一位副总称购买了上述万能险,她曾向《华夏时报》记者展示过付款页面,是通过支付宝支付。

《华夏时报》记者致电粤泰股份证券事务部,其工作人员称卓尔地产确实有逸园2号楼项目的代理权,但他不清楚其销售模式,也不清楚粤泰保险与上市公司的关系,以及第二大股东和实控人是否对万能险进行过担保。

一位不愿透露姓名的投资者告诉记者,她在2019年7月分3期购买了逸园2号楼万能险,当时卓尔地产并未有人告诉她需要到柬埔寨交钱或签署委托书,她自己是通过支付宝付清。她的支付宝账单显示,收款方是卓尔地产的法人及大股东赵天雪。据她了解,购买万能险的人中以交现金为主,也有支付宝、微信和刷卡的方式。

一位柬埔寨的房产中介告诉记者,他所知的粤泰股份的两个地产项目,金边港迟迟未动工,逸园虽在施工,但工期很慢,后期可能无法按期交房,“据说是资金出现了问题”。

有接近卓尔地产高层的人士向记者提供了公司财务桌上的标牌,是赵天雪的微信收款二维码。记者扫描之后即跳转到向“**雪”的支付页面。

粤泰股份公告显示,截至2018年12月31日,粤泰城经审计的总资产为2800万美元,负债则达到3000万美元。

《华夏时报》记者掌握的一段聊天记录显示,卓尔地产一位名为谷春芳的总监表示,公司销售的万能险是粤泰股份子公司为卓尔量身打造的。至于人民币出境的外汇管制,她称粤泰有国家认可的通道,客户只要交人民币,就可以转换为外币出境。

公司的现金流也很紧张,截至6月30日,公司经营活动、投资活动产生的现金流都是负向,筹资活动产生的现金流是316万元,期末现金余额只有235万元。

从卓尔地产的官网来看,其与粤泰股份从2018年初就开始合作,代销东华荟和逸园项目。上述人士还称,卓尔地产2018年在代理销售粤泰股份柬埔寨的东华荟项目时,是通过正常的房屋购销合同销售,但也采用客户在境内向卓尔的关联公司直接支付人民币的方式。

卓尔地产提供的授权书上显示,其获得的是粤泰城委托的万能险的销售。一位国际经贸专家告诉记者,粤泰城的注册地在柬埔寨,跨国境授权保险的销售权给国内公司,首先需要柬埔寨中国使领馆的签字,认证其授权行为的合理性。他特别强调,授权销售保险产品,必须是一家有资质的保险公司,委托给持有专项牌照的保险经纪公司,且险种要经过银保监会的备案。根据天眼查,卓尔地产的经营范围与保险并无关联。粤泰股份公布的粤泰城的经营范围也未提及保险。

保险专业律师李滨在接受记者采访时称,根据《外资保险公司管理条例》,外资保险公司必须经批准在中国境内经许可注册公司并营业之后,才能在境内销售经保监监管部门批准或备案的保险产品。在没有获批的情况下,国内的投保人,保费支付到境内账户,涉嫌严重违法。他补充,投保人的保费也应该交给与之签订合同的保险公司,而不是中介机构。中介代收也涉嫌违法。

北京市中银律师事务所律师刘晓亮认为,若卓尔地产代销的万能险不合规,要搞清楚粤泰股份与卓尔地产的合作方式,授权协议有没有限制销售方式,以及最终的资金流向。

国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生告诉《华夏时报》记者,根据我国相关法律规定,境内个人尚无法用人民币购汇用以支付境外人寿险和投资返还分红保险,万能险即属于后者。如境内个人通过境内机构购买境外此保单,该境内机构提供了销售服务,那么该机构的销售行为涉嫌“非法商业保险中介业务活动”。

《华夏时报》记者就更多细节问题以采访函形式发送至粤泰股份的信披邮箱。公司回复称,卓尔地产与公司无任何关系。

吴振举告诉记者,我国属于外汇部分管制的国家,境外保险公司在涉嫌违法违规的情况下在境内销售保险产品所得,无法通过合法渠道出境,只能通过地下钱庄、虚构贸易等方式换汇出国,这将涉嫌严重违法。

卓尔地产收到的这些购房款或保费,最终是否流入粤泰股份?若答案是肯定的,巨额资金如何流向海外并完成购房的呢?

《华夏时报》记者1月2日就相关尚待厘清的问题以书面方式致函粤泰股份求证,公司相关人士称将在当天回复,但截至记者发稿时,粤泰方面未予反馈。

责任编辑:吕方锐 主编:夏申茶

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