【皇家娱乐在线】半年报丨连续两年经营性现金流为正 阳光城的高速高质量增长模式

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截至2019年上半年,阳光城土地储备总计4396万平方米,储备货值5,467亿元,其中一二线城市可售货值占比86%,累计成本地价4322元/平方米。根据2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米,地售比良好。

报告期内,阳光城维持了一贯稳定的增长速度,营业收入同比增长48.03%,达到225.11亿元;归母净利润同比增长40.52%,达到14.49亿元。公司基本每股收益为0.31亿元,同比增长24%。

规模主导的制度安排

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又一次踏准了趋势

与此同时,截至2019年6月末,阳光城平均融资成本为7.72%,较2018年年末优化22个基点,降杠杆成效显着。

无论全口径额度还是权益额度,阳光城当下的排名,已经有机会冲击全国TOP
10,这也是该公司过去两年高速扩张的强大动力之一。公司有高管曾对外表示:如果做不到3000亿,我们这个团队都会有点不好意思。对规模的诉求溢于言表。

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除了“高质量增长”和“去杠杆”,中国经济近几年来另一个重要主题是由中国制造转向中国质造。

土地储备是房地产企业竞争的“弹药”。2019年中报显示,阳光城土储“弹药”充足。

规模扩张过程中大量增加债务,使得阳光城巨大的财务费用吞噬公司利润。2018年,阳光城实现结算营业收入564.70亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39.06亿元,同比增长75.30%,合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

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高质量的高增长

在提升盈利能力以及改善债务水平的同时,品质正成为阳光城的关键词。2019年上半年,阳光城不断加大品质工程的投入力度,打造出一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付,品质战略推进卓见成效。

截至2019年6月末,阳光城资产负债率83.54%,较去年末下降0.88%,有息资产负债率38.76%,较去年末下降4%,净负债率141.93%,较去年末下降40.29个百分点。从业绩快报看,阳光城的净负债率出现了显著下滑,依然高于行业80%的通行安全线。

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在地产界,很少有房企能在过去两年间实现连续两年的经营性现金流为正。碧桂园在今年的半年业绩会上,盘点了过往连续两年经营性现金流为正的企业,除了碧桂园自己,就是一直以财务稳健著称的龙湖。但今年,恐怕还要增加一家,这家房企就是销售额已经进入前16名的阳光城。

今年,上半年阳光城获得了32.76亿元的经营性现金流净流入,这是继2017年年中、2017年年末之后,阳光城再度实现经营性现金流流入。

中南建设的董秘梁洁在和讯房产交流时说,其实房地产企业要想实现经营性现金流为正并不难,只要不买地就是了。但如果,大规模买地,又同时实现现金流为正,就非常难得。

而阳光城上半年就是在获得了超过551万平米的情况下,实现了经营性现金流为正。

尤其难得的是因为经营现金流的增长,阳光城减少了筹资性现金流,债务占比大幅下降。

雪球上有投资者在研读了阳光城今年的半年报之后,给以很高的评价,认为只要按照目前的高增长质量模式,未来阳光城不仅盈利能力会增强,规模增长速度会持续,运营风险也将大大降低,会是又一支有潜力的优质地产股。

半年报显示,阳光城今年上半年业绩水平大幅提高,实现营业收入152.08亿元,同比增长102.10%;合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元,同比增长214.27%。房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点,盈利能力进一步提升。

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今年前1-6月,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,而去年同期的销售金额是395.8亿,增幅达到76.88%。在销售额前20的房地产企业中,这一销售额增长幅度处于第一军团。

尤为难得的是,取得这一销售增幅,是在阳光城大幅度去债务杠杆的情况下实现的。扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91百分点,较2017年底减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较
2017年底减少19.59个百分点。

民生证券、光大证券、中信建投等券商都发表研报,认为阳光城正在积极努力地降低杠杆,优化资本结构,降低财务成本,以更高质量地实现高速增长。

半年报显示,公司的长期借款、短期借款等有息负债,占公司的总资产比重,由34.55%,下降至29.66%。其中,短期借款的下降幅度最大,由原本占公司总资产的8.16%,下降至5.36%。短期借款总金额只有131.08亿元,而阳光城截止6月30日的货币资金就有332.89亿元。

而且在332.89亿的货币现金中,仅有26.4亿属于按揭担保保证金、银行贷款保证金,以及其他保证金等限制性资金。换句话说,阳光城账上的现金已经足够偿还所有到期的短期借款。

调整负债结构,通过价值创造,多元化融资等手段,增权益、降负债,是阳光城上半年实施的主要策略。

半年报披露的筹资性现金流数据,在很大程度上反映,阳光城削减债务融资的力度。上半年,阳光城通过借款取得的现金,比去年下半年减少了16.44%;发行债券获得的现金,比去年下半年减少了71%,偿还债务增加的现金支出,则比去年下半年增加了81.32%。

在债权比重大幅下降的同时,通过吸引股权投资,增加项目开发资金,成为阳光城的主要策略。半年报显示,公司直接吸收投资获得的资金,由去年下半年的37.64亿,增长至上半年的49.02亿元。

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有人说,阳光城在积极去杠杆的背景下,实现销售规模增长其实并不难。因为,房地产行业流行合作开发。那些只占项目股权比例往往只有百分之四五十的房企,往往合同销售规模是权益销售规模的一倍甚至更多。

然而,阳光城的情况是,不仅仅合同销售额大幅增长,权益销售额也大幅增长了。

上半年,阳光城的权益销售规模达到566.38亿元,而根据克而瑞2017年的统计,阳光城在2017年前6月的权益销售额只有364.1亿元。以权益销售额计算,增幅也达到56.71%。

在净负债率下降超过50%的情况下,如此高的销售规模扩增,显示出阳光城极高的发展质量。

高效运营,是阳光城一直倡导的策略。阳光城一直坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心。

在项目开发运营中,公司强化过程管控,严控项目运营节点,在保证质量的前提下,提高项目周转速度。

在今年的博鳌房地产论坛上,吴建斌向媒体透露了阳光城所以能在降杠杆的同时,实现了销售规模的快速增长的奥秘。这个奥秘就是“高周转”。

他认为,高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼,阳光城对不同城市的周转速度要求。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主,现金流回正周期约为16个月,以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月,三类城市要求7到8个月。

和之前相比,阳光城的周转速度变得更快,运营效率也大幅提升。为了实现高周转,阳光城在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前期策划,强化运营体系,保障
人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,促使企业快车道上良性循环发展。

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确保阳光城加快周转速度的,还是先进的机制。

阳光城奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、
合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

公司建立全方位多层次的激励体系,通过“双赢”机制、股权激励等手段,充分激励,有效增强员工个人绩效与公司
业绩的相关度,全面激发全体员工的主人翁意识、工作活力和积极性,为公司高效运营、持续发展提供充足动力。

中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。

上半年,阳光城持续对“双赢”机制进行优化完善,保持其先进性和适用性。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到110个,极大地激发了员工积极性,进而提升了公司运营效率。

除此外,阳光城还在今年7月推出2018年股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了大量核心业务骨干。

先进而有效的激励机制,让阳光城的运营效率达到了比过往更高的水平。最终在大幅度去杠杆的背景下,实现了持续性的高质量增长。

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相对而言,阳光城对房地产去杠杆的政策趋势理解更为透彻。从2017年三季度开始,阳光城一直在努力降负债,每一年、每一个季度的净负债率都较之前有一定幅度下降。2018年年末,扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。按照执行副总裁吴建斌年初提出的目标,2019年净负债率将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。

报告期内阳光城营业收入和归母净利润均保持40%以上的增速。在跨过千亿门槛之后,阳光城越走越稳,反映公司盈利能力和盈利质量的各项指标进一步优化

梳理阳光城融资路径不难发现,公司在融资方面采取了多种方式,包括银行、信托、基金、公司债、应收款证券化、保理等,其中有大量短期融资工具。

股灾黑色幽默:房企的自救和被救

对于告别了短缺经济的中国房地产市场来说,后者关系到企业的终极竞争力,以及在后城镇化时代的市场份额排名。阳光城敏锐地把握了这种趋势。从去年下半年开始,就不断努力提升品质。继2018年发布《绿色智慧家白皮书》后,成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级,已布置若干科研课题,将与科研机构合作,把“绿色健康、智慧家居、家文化”的产品主张做到实处,将绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

曾几何时,千亿规模是房地产企业下半场竞争的底气所在,但新形势下又有了新变化。在这个分化加剧的时点,跨越千亿规模后的房企应该怎么走?抢先出炉2019年中报的阳光城(000671.SZ)给出了自己的答案。

多管齐下,使得阳光城市场规模攀升,即便撇开并不能完全反映企业真实销售情况的全口径数据,采用权益数据看,阳光城的表现依然不俗。数据显示,上半年权益口径销售金额631.2亿,排名14位,属于闽系房企中排名较为靠前的一家。

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大幅度去杠杆很成功,但更成功的是阳光城在大幅去杠杆之后,仍然实现了销售规模的高增长。2019年1-6月,阳光城录得合约销售金额达900.73亿元人民币,较去年同期增长约28%,达成预定全年1800亿元销售目标的50%。根据克而瑞的统计,今年百强房企的平均业绩增幅仅4%,阳光城和保利、佳兆业等房企处于业绩增长的第一梯队。

《投资时报》记者 王宏

从克而瑞的统计口径看,阳光城2019年上半年实现销售金额900亿元,同比增长35.7%,截至6月末已完成全年1800亿元业绩目标的50%。

房企可不是“华帝”,退房谈何容易?

7月29日,北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会,要求合理控制房地产贷款投放,加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为给出监管和提示。有些开发商准确预判了行业发展的环境和趋势,抢先做出了持续性降低杠杆的准备,踩准了行业发展的新节拍。

债务结构优化,净负债率大幅下降,现金流回升成为阳光城2019年中报的别样亮色。

在今年上半年的业绩会上,阳光城执行董事长朱荣斌介绍,包括阚乃桂在内的几位高层,今年都会分别兼任集团及地区的运营工作,以进一步促进销售规模的提高。

下半年,阳光城将进一步强化利润和品质的两大导向。

其盈利水平也持续向上。2019年上半年,阳光城房地产项目毛利率达26.93%,较上年末增加1.28个百分点,加权净资产收益率达6.91%,较上年同期上升1.72个百分点。公司销售利润率较去年同期增加0.03个百分点。

过去两年,阳光城进行了大量的系统改革,通过在三四线城市的一些布局,提高了自己的周转速度,进而实现了规模的新一轮爆发。

皇家娱乐在线,尤其是6月17日,中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上明确,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

非银行融资占比下降,意味着在目前的监管环境下,阳光城可以更合规地用市场的资金和金融的资金。而阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,公司在去年就已经预测到政策收紧,并在融资方向主动调整,在内部抓销售抓回款调结构。未来公司还会在经营方向再发力,做到未雨绸缪。

不完全统计显示,仅2019年上半年,阳光城发布的涉及融资对外担保公告,就有60笔左右,相当于每三日便有一个融资担保披露,堪称融资频度最高的地产企业之一。

这次讲话的信号其实非常明显,说明房地产的去杠杆,并不是一时,而是中长期的趋势。只不过,很多房地产企业抱有侥幸心理。在2017年一度降负债杠杆之后,2018年、2019年有增加了金融杠杆。

8月1日,阳光城公布了2019年中期业绩报告。报告期内该公司实现营收225.11亿,同比增长48.03%;同期归母净利润达到14.49亿元,同比增长40.52%。在跨过千亿门槛之后,阳光城越走越稳,反映出该公司盈利能力和盈利质量等各项指标进一步优化。

有一个数据可以佐证,2018年,阳光城房地产及相关业务毛利率达26.06%,合并报表净利润率约至7.00%。截至2019年第一季度,阳光城销售毛利率28.38%,销售净利率4.99%,净利率几乎是同类企业最低水平。

深挖核心竞争能力

申万宏源、招商证券、银河证券等在内的券商纷纷给予阳光城强烈推荐、买入等评级。申万宏源认为,阳光城收入和利润高速增长符合预期,业绩保障性继续加强,同时现金流情况有所改善,杠杆率亦有下降。

在涉房融资被全面收紧的背景之下,对于规模有着执着追求的阳光城(000671.SZ),或许面临更严峻的融资局面。

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在现金为王的时间点上,阳光城的现金流管理也在不断加强。今年上半年阳光城销售回款725亿元,平均回款率超80%,较去年末有所提升。截至2019年6月末,阳光城账面货币资金达到433.08亿元,占总资产比重为15%,达到历史最高水平。

2017年底,阳光城全口径销售额不足千亿,随后通过结构调整,在2018年进入千亿俱乐部,并在2019年进一步冲刺销售。

实际上,近期的房地产贷款收紧,早在三年前就已经露出过端倪。从那时起,主流的声音就一直在谈中国经济的“去杠杆”。当年就有来自金融监管层的声音说,叫停包括土地夹层贷款在内的房地产企业“加杠杆”。

跨越千亿规模后,房企下半程该怎么走?这是诸多房地产企业正在研究的课题。而阳光城则在产品端将“绿色智慧家”作为品牌核心竞争力来打造。

一般而言,由于房地产的销售周期较长,因此比较稳健的公司短期债务和长期债务的比例在3:7左右,这样可以匹配房地产的生产周期。

比如阳光城在8月1日晚间发布的半年报里,就提出“降负债 稳发展 筑品质”。

对于外界颇为关注的利润率问题,在2019年中期业绩沟通会上,朱荣斌做出了正面回应。他表示,在近两年行业限价政策下,要实现高利润率具有一定困难。未来整个行业都将告别暴利时代。

不完全统计显示,仅上半年,阳光城对外担保超过60次,平均每三天,公司就会发布一项融资方面的公告。但随着国内针对房地产的几大融资渠道相继收紧,过于频密的融资行为是否能够延续?

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截至2019年上半年,阳光城土地储备总计达到4396万平方米,储备货值达到5467亿元,其中一二线城市可售货值占比达到86%,累计成本地价4322元/平方米。对比公司2019年6月公告显示的12829元/平方米的销售均价,地售比呈现良好状态。

其中,和阳光城不断调整的营销体系密切相关,为了实现销售增长,阳光城更提出了夜间营销模式。

同时,还加大品质工程的投入力度,明确打造一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。与此同时,上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付,品质战略推进卓见成效。

营收利润双双高增长

此外,阳光城集团还通过官方微信公众号发布消息称,其与中建投信托股份有限公司签署战略合作协议。根据协议,中建投信托将为阳光城集团提供包括非标债权类融资、地产基金类投资、供应链保理、资产证券化等在内的多种业务,合作总规模达人民币200亿元。

执行董事长朱荣斌说:“上半年的激励体系中规模的比重太大,与战略目标不匹配。下半年,阳光城将调整激励体系,平衡规模与利润,体现当期创造,强化品质导向,加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口;利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。”

对于2019年下半年的经营思路,阳光城管理层表示,房地产调控仍在继续,公司将继续坚定不移地执行“规模上台阶,品质树标杆”的战略目标,坚持不懈地改进创新和优化调整。

“通常情况下地产公司会把一部分财务费用做到管理费用里,或者通过供应商应收账款融资,来降低自己的有息负债,进而降低净负债率。”一位地产融资人士说。

在过去两年里,阳光城持续降负债杠杆。今年上半年,延续了之前的动作,又在去年底的基础上大力“砍负债”,资产负债率低至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率低至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;降低净负债率低至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点,平均融资成本7.72%,比2018年年末优化22个基点。

实际上,阳光城近年来一直注重现金流的管理。2017年以及2018年,该公司经营活动净现金净流入分别为88.19亿元以及218.31亿元。今年上半年,经营性活动净现金流入86.98亿元。到2019年底,其现金净流入有望实现进一步同比提升。

多个指标有待优化

另一个反映公司运营质量的是经营性现金流。今年1—6月,阳光城全口径销售回款725亿元,平均回款率超80%,比去年末继续提升;同时,本期经营性净现金流入86.98亿元,继续保持正值。本期账面货币资金433.08亿元,占比总资产15%,达到历史最高水平。

目前房地产市场政策进一步收紧,特别是对房地产企业的借款来源更加严格。值得注意的是,经过上半年的调整,阳关城债务结构进一步优化,其中非银行融资占比已经从去年末的52.57%,下降至2019年中期的31%。

记者从阳光城了解到,面对变化的行业环境,阳光城也在不断调整自己的战略。阳光城,将用怎样的方式来优化融资结构以及应对资金面趋紧的局面呢?

降杠杆、增利润、提品质的三大目标的提出,和目前房地产行业的发展趋势高度吻合。投资机构也非常看好,阳光城未来的增长前景,东方、华创、天风、东北证券在半年报发布后发表研报,对阳光城去杠杆后的高质量增长给予高度评价,纷纷给出“增持”或“买入”评级,东北证券更是认为,财务指标的改善,将为阳光城冲击“AAA”信用评级增添砝码。

2019年注定是充满考验的一年。

即便如此,公司在扩张的路径上依然执着。今年上半年,阳光城在多个土地拍卖上表现突出。有数据显示,该公司上半年新增土地货值1030.4亿元,行业排名13位,新增土地涉及金额309亿元,为行业第11名。

另外,在规模高增长同时,公司的盈利能力也实现了同步增长。上半年实现结算营业收入225.11亿元,同比增长48.03%,合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元,同比增长40.52%。

净负债率下降37个百分点

但是,成本低、周期长的借款,并非所有公司都能够轻易获得,这就迫使企业大量使用信托、资产证券化、供应链融资等短融,弥补资金的缺口。

此外,阳光城还富有前瞻地看到房地产开发将由规模和速度,转向规模之上的品质和效率,在这些方面作出了大量的努力。而这些努力,将让阳光城踏准新一轮房地产行业发展的新趋势,让阳光城成为新趋势下的好企业。

对房地产企业而言,“房住不炒”于近日再度被定调,融资条件亦不断收紧,这无不预示着行业将进入新周期。

加杠杆融资

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下半年业绩待爆发

在加杠杆的过程中,阳光城最让外界担忧的,便是其较高的短债比例。

2019年上半年,阳光城始终坚持“三收三支”策略,保障经营安全。上半年,阳光城把握投资市场窗口的小周期,同时加大旧改和一二级联动项目拓展力度,公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米,预计货值902亿元,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

报告期内,阳光城债务水平得到有效控制。其中资产负债率下降至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率降至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;净负债率降至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点。

2019年3月,阳光城拟受让上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款总计不超过人民币60亿元应收账款,并以此开展资产证券化融资工作。

在2019年中期业绩会上,阳光城集团执行董事长朱荣斌表示,加入到公司团队两年多来,承诺和预期的目标都一一实现,未来将继续坚持“规模上台阶,品质树标杆”这一战略。今后两年中,公司在品质管理上将有相当大的提升空间。

根据阳光城2018年年报,阳光城短期借款176亿,一年到期非流动负债302亿,长期借款514亿。按此计算,阳光城短期债务478亿,长期债务514亿,短期债务和长期债务比例为1:1.08。

2019年上半年,阳光城合约销售金额达到900.73亿元,同比增长28%,向2019年全年实现预计的1800亿元的销售目标更近一步。数据显示,阳光城在福州、上海以及浙江等区域销售额均突破百亿元。而集团六月单月销售额突破200亿元,这一强劲趋势有望延续至下半年。

这家公司在7月15日发布2019年半年度业绩快报显示,2019年上半年,公司实现营业总收入225.92亿元,同比增长48.56%;实现利润总额25.52亿元,同比增长46.86%;实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿元,同比增长40.38%。

此外,申万宏源还表示,阳光城目前拥有近5500亿货值,其中86%位于一二线城市,将享受今年一二线回暖大趋势,管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。该公司的销售和业绩弹性有望在近两年内释放。

更值得关注的是,公司存货开发成本期末余额中含有借款费用资本化的金额为173.58亿元,这意味着,阳光城的存货里面,“隐藏”173.58亿元的财务费用,会在将来结算时费用化。

朱荣斌认为,在国家政策调控下,房地产行业将回归到正常的利润水平。在缩量市场下,品质是公司产品能够实现利润甚至溢价的根本途径。而阳光城未来将回归以质定价,通过品质提升和产品溢价,进一步提高利润率。

现金流方面,2018年阳光城在加强现金流管控的基础上,平均回款率约80.05%,同时,本期经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。但到今年第一季度,随着公司买地量的增加,该数值再度为负79亿,而筹资活动流入57亿元。

继2018年发布《绿色智慧白皮书》后,阳光城还成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。阳光城还与科研机构合作,未来将把绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

经营绩效保持了平稳增长,市场地位也可圈可点。研究机构克而瑞发布的数据显示,阳光城2019年上半年全口径销售金额900亿,列房地产公司第13位,比去年底的排名前进了一名。同时,权益销售额631.2亿,排名14位。

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同时,在正常经营评价之外,2018年公司对“双赢机制”持续进行优化,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,在提升公司运营效率的同时希望控制其他风险。

据悉,阳光城在上半年把握住投资市场窗口的小周期,同时加大了旧改和一二级联动项目拓展力度。该公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米,预计货值902亿元,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

身处资金密集型行业,房地产企业想要获得规模上的超常规发展,通常都绕不开加杠杆这个战略选择,周转速度快的房企,在扩张过程中都必然会出现债务的攀升。

除了信托融资外,阳光城还使用了多种创新融资方式。比如2019年1月,阳光城集团股份有限公司拟与山东省国际信托股份有限公司、融博泰商业保理有限公司合作,以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,以上述基础资产发行相关产品进行融资,总额不超过20亿元。

在营业收入和净利润增长幅度均低于80%的情况下,阳光城2018年确认的财务费用虽然只有6.14亿,但同比增幅高达379.76%。

“在这个环境下,对于资金紧张的地产公司,要么选择不拿地,要么选择以价换量。”一位地产公司高管说。

然而,硬币总有另外一面。阳光城规模扩大的背后,是公司放大的财务杠杆、短债长配的财技、高于净资产300%以上的担保额度以及低至谷底的利润率。

为了配合快速扩张,阳光城在2018年进一步调整完善激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。2018年7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量达34500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。

从数据上看,阳光城上半年的融资渠道较为顺畅,不过,从近期的融资环境看,公司债收紧,信托审批趋严,海外债发行条件激增,无疑让这家财务高杠杆公司承受更加的压力。

7月15日,阳光城发布公告,对持有100%权益子公司福建宏辉房地产开发有限公司接受浙商金汇信托股份有限公司提供2.28亿元的融资,融资拟分笔发放,各笔期限不超过12个月,作为担保条件:以福建宏辉房地产名下在建工程提供抵押,福建宏辉房地产100%股权提供质押,公司对福建宏辉房地产该笔融资提供全额连带责任保证担保。

截至目前,阳光城及控股子公司对参股公司提供担保总额度为167.06亿元,实际发生担保金额为136.81亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产59.54%。公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保总额度为1201.22亿元,实际发生担保金额为751.75亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产327.15%。上述两类担保合计总额度1368.29亿元,实际发生担保金额为888.56亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产386.69%。

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