【皇家娱乐在线】万科加紧租赁债券融资,长租公寓大洗牌

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另一边,房企的长租公寓品牌仍在突进。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前TOP30房企中,有近20家已进军或计划布局长租公寓市场。

数据来源:房企年报、克而瑞

业内人士通过调查梳理发现,目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类:一类是房企主导,作为长租公寓的运营方,且一般会有一个统一的品牌,如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑,拓展新业务领域,打造自有长租公寓品牌,获取新的盈利点,并且通过与地产主业和物业管理业务的协同,可实现相互促进发展;另一类是托管合作,指房企与专业公寓运营商合作,房企负责组织房源供应,由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化,以及盘活二手房源,提升利用效率,完善社区增值服务。

为进军长租公寓,金地商置于2015年设立了全资子公司“火花时代投资管理有限公司”(以下简称“火花投资”),2016年初,“金地草莓社区”首个公寓在深圳开业。据时代财经了解,截至目前,金地草莓社区已有房源约1.5万间,投入运营约6000间,进入了深圳、杭州、上海三座城市。

房企的租赁业务规模竞争还在继续。多位业内人士认为,长租公寓行业已进入深水区,部分房企携资金、融资和专业优势抢占市场,但在规模竞争格局初定后,出租率、回报率等指标,将成为运营竞争的核心。

作为上市房企长租公寓的TOP3,自然都在提高出租率上找到一套有效打法。出租率方面,万科泊寓开业6个月以上项目的平均出租率约92%,出租率较高。龙湖冠寓开业超过六个月的项目出租率为87.4%。旭辉领寓的出租率在年报中未提及。

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事实上,在政策的推动下,金地、万科、龙湖等房企早在几年前就开始布局长租公寓。据克而瑞研究中心不完全统计,TOP30房企中已进军或表示将布局长租公寓的房企已有近20家。

作为租赁市场的先行者,万科早在2008年就介入租赁,2014年开始快速扩张,2017年开启城中村改造项目“万村复苏计划”,去年则将租赁业务从拓展业务提升至核心业务。

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面对长租公寓这片万亿“蓝海”,从去年开始,万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要,更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略考量。

甘伟透露,目前来讲,长租公寓的盈利模式还不是很明确,在扩大规模的情况下能不能体现出品牌价值以及盈利空间也并不清楚。“我认为今年长租公寓的扩张速度会放缓,反思盈利模式和提升核心运营能力将成为主要的目标和方向。”

这意味着,尽管在去年下半年,深圳万科的“万村复苏计划”遭遇挫折,但万科租赁业务仍在持续推进中。

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3月24日,在龙湖地产2017年业绩发布会上,执行董事兼首席执行官邵明晓透露,冠寓是龙湖的“主航道”业务,将集中公司的优势资源着力发展。成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域重点城市,已经率先推出3个冠寓项目,布局了三条符合青年居住习惯的特色产品线,下一步在北京、上海也会大面积推广。具体来看,冠寓将聚焦北上广深四大一线城市,及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市,目标城市12个,力争用三年时间,每年推出1万到1.5万间,第三年争取达到10亿元以上的收入规模,跻身中国长租公寓市场前列。

近年来房企在长租公寓领域扩张迅速。据克而瑞研究中心发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示,在房企长租公寓已拓房源排行榜中,排名前3的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓,金地草莓社区则排在第8位。

在开业长租公寓房源量榜领先的,也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利,也在奋起直追。

对于上市房企来说,由于前期投入,租不出去的长租公寓,就是债。一般以开业6个月的项目为样本,来考量长租公寓的出租情况。

年轻人构成租客主体

克而瑞研究中心分析指出,长租公寓资产证券化的出现不仅解决了长租公寓市场长期以来融资渠道单一的问题,还有效降低了融资成本,提高了融资效率。

【皇家娱乐在线】万科加紧租赁债券融资,长租公寓大洗牌。分散式公寓运营商则以中介系为首,管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓,跻身排行榜前三。

龙湖冠寓的迅速扩张也为集团带来了收益上质的飞跃。年报显示,龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元,其中冠寓占比10.4%。冠寓已开业项目租金收入4.27亿元,租金收入增长961.4%,可见其扩张速度之快。同时全面落地“核桃”“松果”“豆豆”三大系列产品线,更好的满足城市不同租房群体的多样化租赁需求。

确实,这是房企在做大规模时必须面对的一大难题。“对于万科来说,目前最大的难点并不是资金,而是在快速扩张的战略要求下,要找到足够适合的房源不容易。”丁洁告诉业内人士,万科泊寓的选址必须紧邻地铁,这是硬性条件,今年上海50个新增项目意味着他们或许得看500个以上项目。

从规模增速上来看,房企长租公寓在2018年处于大幅扩张阶段,万科泊寓较2017年房源增长近3倍,龙湖冠寓和旭辉领寓也保持着100%及150%的增长速度。尽管增长显著,但时代财经发现,多数房企长租公寓在规模上仍离目标有一定距离。

到了2018年下半年,资本退潮,“裸泳者”显现。多家公寓出现爆仓,倒闭。如杭州鼎家、上海寓见、长沙咖啡猫等长租公寓纷纷遭遇资金链断裂,目前仍无解决方案。

规模方面,2018年万科泊寓累计开业超过6万间,相比2017年底的3万余间,增长翻一番。龙湖冠寓已累积开业5.3万余间,相比2017年的1.5万间,增长约2.5倍。旭辉领寓已累积开业超过1.5万间。相比之下万科泊寓开业房间数最多,龙湖冠寓扩张速度最快。

万科和龙湖地产的长租公寓品牌泊寓、冠寓,都将租客的主体定位于85后、90后年轻人。

金地方面表示,本次长租公寓ABS获得的20亿元资金将用于发展长租公寓业务板块,使该板块获得稳定的融资渠道。目前,金地长租公寓业务为轻重并举的运营模式,其中重资产项目以金地自持物业为主。而为了加速规模扩张,收并购也成为金地扩大规模的重要手段。2018年3月,金地商置收购深圳本地Warm+公寓全部股权,共耗资7631万元。

扩张的背后离不开金融的支持。万科于去年6月获得证监会核准,分期发行不超过人民币80亿元的公司债券,专项用于租赁。

城市拓展方面,万科泊寓业务覆盖35个主要城市,相比2017年底新开拓6个城市。龙湖冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,成为长租公寓领域影响力TOP3的品牌。

以上海为例,近期上海市金融办召集会议,邀请上海万科、青客、魔方三家公司座谈,了解目前长租公寓领域龙头企业融资等情况,证监会、银监会、住建委相关政府部门人员亦到场列席。装一网了解到,尽管目前万科、龙湖等开发商主要是利用自有资金做长租公寓,尚未对外融资,但相关房企均向业内人士表示,Reits、租约证券化等未来必将成为长租公寓融资的主要渠道,亟待政策给予扶持。相关政府部门对此表示,将上报企业需求,积极酝酿出台辅助政策为企业助力。

除房企外,中介系代表世联行红璞公寓也明确要收缩在长租公寓业务上的投入。世联行2017年在管运营公寓约3.5万间,2018年缩减至近3万间。世联行集团董事、副总经理兼董秘袁鸿昌表示,在布局前期,长租公寓板块主要是通过规模增长拉动收入,接下来会继续扩大规模,但公司更注重通过系统、服务等核心竞争力的提升来提高收益。

龙湖通过多种方式募集租赁业务的资金。2018年,龙湖分别与新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)、加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台,专项投资龙湖位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额超过18亿美元。

乐居财经 王鸿
发自北京近年来,长租公寓市场野蛮生长,逐渐成为人们租房的新选择。随着更多的主体和资本进入,拥有万亿规模的长租公寓市场成为房地产行业的风口,长租公寓迎来前所未有的发展高潮。

“这里很适合我们。搞我们这行的都很宅,不需要居住在市中心CBD,只要紧邻地铁线,出行方便就行。最重要的是,这里是年轻人的聚居地,可以认识不同行业的同龄人,大家很聊得来,我们不仅可以收获灵感,甚至有什么新创意马上就可以在邻居间做‘内测’。”在张江泊寓的公共客厅,业内人士见到了正抱着电脑做设计的小安。一台电脑,高速网络,就可以满足小安的工作需要。对于这样的居住环境,小安是喜欢的。

金地首单长租ABS

2014年开始,由于资本的助力和投资的热潮,独立品牌的长租公寓纷纷冒出,成为很多人创业的一大路径。

目前,房企投资的长租公寓还处于投入阶段,相比较成熟的开发业务,对融资的需求和融资的难度都更高。截至年报披露日,万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券的发行,旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿,涉及10-15个项目,获准在2年内分期完成发行。

距离地铁站一公里左右,邻居是一群25至40岁之间的年轻人,房间简单舒适、装配齐备,公用客厅的角落里几个年轻“创客”在讨论PPT,书吧一角有人头戴耳机沉浸在自己的世界,自动贩卖机随处可见,健身房里24小时有人挥汗如雨,你还可以随时走到前台要一杯热咖啡……在上海万科位于张江国创中心的泊寓项目里,这是每天的生活场景。

值得注意的是,发行资产证券化的房企大多都位于TOP20以内,其中20强房企2017至18年已发行资本证券化规模达135亿,占总发行规模的92%;此外在获批发行的队伍中还出现了部分央企或地方国企,如越秀地产、华侨城等。克而瑞研究中心指出,资产证券化对于企业要求相对较高,仅有具备较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

而横向对比各个派系项目拓展及开业情况,有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势,也有较好的运营管理和产品服务表现。

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基于此,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

凭借房源及资金优势,近年来,房企长租公寓规模大幅扩张,但值得注意的是,几乎所有房企都未达成早前制定的规模目标。

易居克而瑞长租公寓排行榜单排名也急剧变化。2018年榜单显示,在集中式公寓品牌中,“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。

规模:万科23万,遥遥领先

对于长租公寓这个沉淀资金量大且回收时间长的细分领域来说,金融政策的支持很是关键。据装一网了解,上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市,有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

去年9月,万科就暂停拓展“万村计划”,此为万科泊寓房源的重要扩张渠道。有媒体报道称“万村计划”全面暂停签约新房源主要是因为工程进度严重滞后、收益率不理想以及深圳监管部门对城中村租金更严格的监管。

万科内部人士表示,租赁业务是核心业务的定位没有改变,除了深圳万村,其他城市和区域的公寓业务并没有暂停,仍在持续推进。不过,今年的重点将更加转移到运营质量上来。

未来:长租公寓已成核心业务

此外,由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持,越来越多的开发商拥有大量自持物业,而长租公寓品牌的培养,成为这部分自持物业很重要的去化出路。

而2018年底,万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文也指出,万科为“万村计划”安排了四部曲,“第一步就是进入这个业务领域,找到未来运营它的方式,这一步万科在一年前就完成了;第二步就是要完成规模量,现在万村已有7、8万间,规模目标已达成;第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营,我们正进行到这一阶段;第四步就是如何进一步扩大规模。”

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出租率:万科92%,龙湖87.4%

虽然没有透露目前万科泊寓的具体利润率,但丁洁表示,经过严密测算,在覆盖掉所有成本后,目前泊寓还是盈利的。而邵明晓则在龙湖地产的业绩发布会上明确表示,目前龙湖长租公寓的毛利率在35%左右,并不特别高,但公司判断,通过后期精细化运营以及进一步客户细分,这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

房东东创始人全雳指出,真正意义上的品牌公寓,能沉淀下来的估计只有20-30家。仲量联行分析认为,相比于品牌公寓运营商,开发商的优势主要在于土地及资产获得优势、融资优势以及资产管理经验优势。

题图来源:图虫创意

房源方面,根据克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示,截至2018年底,已拓房源排行TOP3的企业,分别是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓,房间数分别为23万间、10万间以及5万间。

小安,一个90后创客,去年与好友从浙江宁波来到上海开创自己的“小”事业。小安的新公司是为新游戏提供角色形象创意的,目前就小安和他朋友两个人。于是,他们租住在上海张江国创中心的万科泊寓里,一套65平方米的房源,月租金4990元。

新年伊始,金地长租公寓业务收到开门“红包”,其首单长租公寓ABS成功获批,拟发行规模合计20亿元。

而在政策和转型的驱动下,自2017年开始,长租公寓也成为各大房企跑马圈地的一大战场。

皇家娱乐在线,在租售并举的存量房时代,长租公寓已然进入头部房企的核心业务圈。万科泊寓在众多数据对比中可圈可点。年报显示,泊寓布吉店占到了集团出租项目营业收入第三名,为集团创造丰厚收益。在科2018年年报中,长租公寓已经上升为公司五大核心业务,仅次于住宅开发和物业管理,业务布局已经上升到整体战略层面。

在近期举行的2017年第一届地新引力创新峰会上,易居企业集团执行总裁张燕表示,从投融资角度来看,2016年长租公寓领域的投融资活动表现出两个显著特征:一是资金明显偏向模式成熟的龙头企业;二是投资方式开始从前期的股权投资转向金融创新类的产品。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包,以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS,总募资额达到3.5亿元。随着大量空间类企业兴起,魔方金服这种提供金融服务的通道和产品的公司应运而生,2016年有近百家公寓运营商借助魔方金服实现了租约证券化。

从蜂拥而入到频繁爆雷,长租公寓市场在过去一年经历了巨大变化,有业内人士表示,长租公寓已进入“规模竞争”的时代,在盈利和规模扩张的双重压力下,长租公寓即将迎来加速洗牌。

展望2019年,长租公寓业内人士认为,运营管理将成为重点。短期内,由于国内目前租赁市场租金回报整体偏低,对于租赁运营商而言,获得低成本的租赁融资则是重中之重。以龙湖为例,2017年开始高举高打进军长租,在很短的时间内冲上规模第二,很重要的一点就是其资金成本很低。

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较之万科泊寓,龙湖地产首个长租公寓试水项目则偏向于高端路线。3月15日,龙湖地产旗下长租公寓品牌——冠寓在重庆正式面世,共提供180套租赁房源。重庆龙湖地产创新业务负责人告诉业内人士,自2月开始蓄客至今,不到两个月时间其出租率已达到95%,市场反响超出预期。租客主体是85后、90后年轻人,主要分为三类需求:一类是外地来渝工作、创业的年轻人,暂时不打算买房的;一类是准备买房或已买房但还没交房的,租房作为临时过渡的;还有一类是企事业单位批量租赁解决员工住宿问题的。

作为长租公寓的先行者之一,金地长租公寓业务已初具规模。“金地草莓社区”为金地旗下的集中式长租公寓品牌,由金地商置运营。金地商置是金地集团旗下的上市公司,主要业务包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店、长租公寓等业态的开发和运营。

万科租赁样本

长租公寓野蛮生长的狂热,正在渐渐消退,但是准备长期深耕的房企,依然在不停跑马圈地。

小安告诉业内人士,事实上他家境殷实,在宁波当地做生意的父母在他来上海之初就提出过要为儿子买套房。“对于我们90后来说,买房才有家的观念已经不那么重了,租住在这里比买一套房关上门谁也不认识谁,居住体验要好得多。更何况,对我们创客来说,变化随时发生,也许明天就有一个更好的机会在北京、深圳或其他任何一个地方等我呢。”

祝九胜表示,万科的集中式公寓前期投入大,新增房源获取后需对楼栋进行整体改造,从设计、改造施工到消防验收的周期较长,如何在标准和效率之间形成一个平衡可能是万科长租公寓未来需要思考的问题。

长租公寓座次大调整

在多元发展的背景下,房企也纷纷涉足长租公寓,成为其中一支重要的参与力量。乐居财经特别策划2018年报风云对比系列,本期针对万科、龙湖、旭辉年报中的长租公寓数据,做了梳理。通过数据对比,打开一扇窥见长租公寓领域发展趋势的窗口。

此外,一些租金补贴政策也是推动长租公寓发展的催化剂。据装一网了解,在上海张江、陆家嘴、安亭等产业园区或金融贸易区,年轻人才的租赁需求特别旺盛。为了吸引并留住人才,园区内有一些政府主导的人才公寓,园区管委会还会给租住在人才公寓的园区内企业员工提供一部分租金补贴。“这个租金补贴政策能不能对一些企业主导的长租公寓放开?比如说租住在张江国创泊寓内的园区员工也能享受到管委会的租金补贴。”丁洁呼吁。

Warm+公寓下辖房源1670间,大部分房间的租约在8-12年左右,剩余年限在6-10年左右。金地方面透露,将持续关注一线城市核心区域的物业购买机会,与此同时,扩张规模会因城施策,深圳目前以城中村改造为主,上海杭州等其他城市也有相应的扩张策略。

2018年的长租公寓频频“爆雷”,租赁市场的租金上涨、环保问题也多次曝光,到了去年末今年初,长租公寓的大洗牌已经开始。

从房源获取上来看,房企涉足长租公寓有一个共同的特点,即以自持物业试水,但不拘泥于持有物业。据装一网了解,上海万科目前开业的泊寓项目均为自持物业,今年还将在上海增加50个泊寓项目,其中30个年内开业,如此快速的布点扩张,自持物业显然满足不了房源需求,以十年或更长租约租下整栋物业,并经过改造轻资产运营,今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。龙湖方面则表示,在房源拓展方式上,冠寓不拘泥于自有物业,起步阶段将以轻资产模式为主,会租赁其他物业;中长期看,会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比为2:8。

克而瑞研究中心数据显示,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域如今投入市场运营的房源分别为5万套、5.4万套、1.5万套,与已拓房源数量之间还存在较大差距。万科总裁祝九胜在万科2018年的中期业绩发布会上曾坦言,万科在获取房源和推出房源之间的时间差做得不是很好。

据21世纪经济报道记者不完全统计,2018年截至目前,爆仓的长租公寓企业达到11家,在资本助力下的独立公寓品牌纷纷消亡或步履维艰,开发商旗下的长租公寓逆势崛起,万科、龙湖、旭辉在规模扩张中暂时领先,位居行业前三。

上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市,有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划,融资品种为ABS,为其首单长租公寓资产证券化产品。中国长租公寓领域的首单ABS最早出现于2017年1月,当时魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划。

作为万科长租公寓泊寓的重要组成部分,去年8月开始,“万村计划”接连受到推高租金、业务暂停的质疑;此后,深圳发布租金管制政策,对城中村等租赁房源租金进行调控。

此外,长租公寓还可以帮助房企获取大量准确性高的客户信息,完善客户大数据,这有利于打通房地产上下游资源,为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

以万科为例,其原本计划要在2018年拓展房源至45万间,远期规划100万间,如今却只达成了目标的一半左右;碧桂园碧家国际社区计划在2018年底获取房源数达10万套,现今也只有约4万套。

万村的收缩实际上是万科“收敛”和“聚焦”要求的一部分。“收敛是要保证经营质量。都是为了在现在的阶段下如何去打磨,以获得未来更好的发展。”张纪文表示。

万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示,长租公寓将会是万科今年发展的重要方向,将在核心城市展开布局。截至2016年底,作为万科旗下长租公寓品牌,泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目,已出租公寓达1.6万间,并计划在2017年发展至15万间。

据时代财经了解,房企未能按预期达成规模目标主要与楼市进入下行周期相关,在此背景下,各大房企主要目标是维持现金流的稳定,将更多的精力放到住宅开发主业上来,因为长租公寓投入大、且回报周期长,在资金紧张的环境下,房企放缓扩张也实属合理。

深圳业内人士认为,这项政策鼓励综合整治模式,将利好万科的城中村租赁业务,“万村计划”的发展空间依然可期。

不过,也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为,不论是联合办公还是长租公寓,市场空间都非常有限,这对于必须上规模才能赚钱的产品类型来说,是个致命的掣肘。“如果房企纷纷往里面挤,投入大量人力物力做这个,我认为并不划算。”

此外,原世联行红璞公寓负责人、现广州建方长租CEO甘伟向时代财经指出,集中式公寓房源很稀缺,从目前公布的数据来看,各大房企的扩张速度已经很快了,“但是已拓房源这一数据是比较虚的,真正有意义的是投入市场运营的房源。”

与成熟的市场如美国相比,中国长租公寓项目的融资渠道当下仍很有限。仲量联行指出,从2017年至2018年上半年,以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(包括收费收益权ABS、CMBS和类
REITs)仅占房地产资产证券化产品的不到 5%。

进入楼市发展的下半场,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

“在ABS融资及已积累的产品和运营能力的助力下,2019-2021年将是金地长租公寓规模快速发展的三年。”金地方面向时代财经表示。

根据公告,最新发行的20亿元中,14亿元拟用于公司住房租赁项目的建设和运营,包括北京-海淀永丰项目和大连-宝华旺苑项目。

像小安这样的85后、90后构成了长租公寓目前的承租主体。张江国创中心万科泊寓的店长张泱告诉业内人士,这家泊寓从去年四季度开业以来,出租率最高可达到90%。他们会对租客进行筛选,年龄一般在24至40岁之间,可单身可已婚,但不可带孩子。工作背景和收入情况也会进行筛选,一般以张江园区内高科技企业员工居多,大多收入不菲,受教育程度良好,这在一定程度是保证了泊寓的租客素质。

据克而瑞研究中心不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面的发行规模已达107.21亿元,相比2017年增长了168%,综合优先级票面利率仅为6.05%,而截止2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行。

万科董事会主席郁亮补充称,城中村改造比想象中难得多,现在还没有发现做公寓赚钱的;不过万科的租赁业务不会停止,会继续探索可持续的发展模式。

克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为,房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看,长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动,共享客户资源,进行联合营销,从而促进销售项目的去化。这点在青年长租公寓上表现得更为明显,如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者,且租金可用于购买二期房子的抵用款。通过长租公寓,开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人,也许若干年后就会成为万科业主。

从扩规模到炼内功

2019年开年不久,万科便进行了一笔租赁融资。2月20日,万科A发布公告,将发行20亿元住房租赁专项公司债券。这是万科去年获批的80亿元公司债券的第三期发行,将继续支持万科租赁业务。

不过,也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为,不论是联合办公还是长租公寓,市场空间都非常有限。“它们只能存在于一线和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市,这对于必须上了规模才能赚钱的产品类型来说,是个致命的掣肘。市场空间有限,如果房企纷纷往里面挤,投入大量人力物力做这个,我认为并不划算。”

在去年11月的媒体沟通会上,万科高级副总裁张纪文对此回应,“万村计划”确实暂缓推进,这也是之前就预料到的。万村已经拓展到7万-8万间房源的规模,深圳万科将专注已有房源的运营,未来再有计划地拓展。

“企业并不是做慈善,房企大力发展长租公寓,一定是有利可图,并且可以持续发展的。”上海万科长租公寓项目负责人丁洁告诉业内人士,长租业务短期内不赚钱,但长期一定赚钱;小规模不一定赚钱,但形成规模后一定可以赚钱。

未来,长租公寓要实现规模化发展,必须拓宽融资渠道,加快资产证券化进程,以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。

意在备战楼市下半场

龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖长租公寓现在是两成重资产,八成中资产,20%的重资产是因为龙湖有非常强大的资本成本的优势。

在进入楼市发展的下半场后,房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓市场,打造自身长租公寓品牌,一方面可以为未来进行品牌输出打好基础,另一方面能够为房企带来稳定的租金收入,而这笔可观的现金流较易实现资产证券化,便于企业资本运作。

在全球资金市场上,主权基金、养老基金都是公认的低成本资金。此外,龙湖还获批发行50亿元住房租赁专项公司债券。

从去年开始,长租公寓市场加速兴起。瞄准长租公寓这一片万亿“蓝海”,万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要,更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略考量。可以预见的是,借力政策推动,谁能快速复制、扩大规模、占领市场,或许谁就能在房地产市场的“白银时代”多一项制胜的筹码。

2018年11月5日,深圳规土委发布城中村规划文件,将深圳各区54%-75%的现状城中村列入综合整治,2025年之前不得推倒重建。

金融配套政策支持至关重要

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